Hà Nội tăng mạnh nhất
Theo thống kê của Công ty tư vấn bất động sản (BĐS) JLL, trong quý 1/2025, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 29,6% so với quý 1/2024, trung bình lên khoảng 2.865 USD/m2. Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho kết quả tương tự, giá sơ cấp tăng khoảng 32% so với đầu năm 2024, thị trường thứ cấp tăng 36%. Hà Nội được đánh giá là thị trường có mức tăng cao nhất cả nước tính từ đầu năm 2024 đến nay.
Nhiều kiến nghị sớm gỡ vướng cho các dự án để tăng cung, hạ giá BĐS
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Gỡ vướng cho hàng trăm dự án để tăng cung, hạ giá nhà
Để hạ giá BĐS, ông Lê Hoàng Châu đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương rà soát, trình Thường trực UBND TP, HĐND TP xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn TP (cũ) đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024, với hơn 2.000 ha. Trong đó bao gồm 121 dự án đang có quyền sử dụng đất, 73 dự án đang có quyền sử dụng đất hoặc dự kiến nhận quyền sử dụng đất, 159 dự án dự kiến nhận quyền sử dụng đất, 14 dự án diện di dời, 4 dự án diện ô nhiễm, không phù hợp quy hoạch. Ngoài ra còn 245 khu đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ) đăng ký thực hiện dự án thí điểm, với tổng diện tích 1.592 ha. Đồng thời, cần khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý, 68 dự án nhà ở thương mại bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện trên địa bàn TP.HCM (cũ). Nếu được gỡ vướng, sẽ giúp tăng nguồn cung dự án nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, từ đó góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà.
Trong khi đó tại TP.HCM (cũ), nếu như cuối năm 2024 ghi nhận giảm nhẹ khoảng 1,5 - 2% thì bước sang đầu năm 2025, giá bắt đầu phục hồi nhẹ ở mức tăng khoảng 1,6% so với quý trước, đạt trung bình 3.200 - 5.200 USD/m2 theo báo cáo của Avison Young. Một số dự án dọc tuyến metro số 1 tăng đến 20%/năm ở thị trường thứ cấp. Điển hình như dự án Gateway Thảo Điền hay Lumière Riverside. Các khu vực phát triển mới như khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án The Metropole Thu Thiem, Empire City, Grand Marina Saigon chứng kiến mức tăng mạnh so với đầu 2024.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, xác nhận từ đầu năm 2024 đến nay mặt bằng giá BĐS tại Hà Nội và TP.HCM (cũ) đã tăng rõ rệt. Trong giai đoạn từ đầu năm 2024 đến giữa năm 2025, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tăng giá mạnh nhất. Trong đó, giá sơ cấp căn hộ cao cấp tại Hà Nội tăng từ 20 - 36%/năm, cá biệt một số dự án tăng trên 40% so với đầu 2024. Dẫn đầu là các khu vực như Tây Hồ Tây, Ba Đình, Cầu Giấy, nơi quy tụ các dự án như Heritage West Lake, The Nine, The Grand Hanoi. Tại TP.HCM (cũ), các dự án cao cấp tại Thủ Thiêm, Thảo Điền, Bình Thạnh (cũ) như Grand Marina Saigon, Lumière Riverside, The Metropole có mức tăng giá thứ cấp từ 15 - 25%, một số căn vị trí đẹp tăng trên 30%.
Phân khúc căn hộ trung cấp dù có tăng nhưng nhẹ hơn. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá tăng từ 8 - 15% so với đầu 2024. Điển hình như khu vực Nam Từ Liêm, Hoàng Mai (Hà Nội) và Q.9, H.Nhà Bè (TP.HCM cũ). Riêng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở bình dân ít biến động, khan hiếm nguồn cung nên giá chỉ tăng 3 - 6%. Thực tế, phân khúc này gần như "mất hút" trên thị trường tại TP.HCM những năm qua. Một số dự án nhà ở xã hội cũ đang được giao dịch ở mức giá "trượt" khỏi chuẩn bình dân. Phân khúc nhà phố - biệt thự - đất nền tăng cục bộ, nhưng không đồng đều. Khu vực có hạ tầng tốt, sắp có đường lớn hoặc dự án công, giá tăng 10 - 20% như Thủ Đức (TP.HCM cũ), Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai cũ), Hoài Đức, Gia Lâm (Hà Nội). Tuy nhiên, giá ở nhiều khu vực xa trung tâm hoặc pháp lý không rõ ràng vẫn đi ngang hoặc giảm nhẹ do khó bán, thanh khoản thấp.
Tăng do sáp nhập tỉnh
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận xét: Từ năm 2024 thị trường BĐS cả nước đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Đơn cử trong năm 2023, thị trường BĐS TP.HCM (cũ) tăng trưởng âm, cho đến quý 1/2024 vẫn còn âm 0,5%. Nhưng kể từ quý 2/2024 đã chuyển sang tăng trưởng dương 2,94%, quý 3/2024 tiếp tục tăng trưởng 6,7% và cả năm 2024 tăng trưởng 9%. Và tới 6 tháng đầu năm 2025 đã tăng trưởng dương 9,1% so với cuối năm 2024. Điều này cũng tương ứng với giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn "neo" ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỉ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra). Với mức này, giá nhà đã vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
"Năm 2025 là năm tập trung triển khai thực hiện nhiều luật được Quốc hội thông qua và các nghị định của Chính phủ có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS. Đồng thời, năm 2025 cũng là năm tập trung triển khai thực hiện cuộc cách mạng "sắp xếp lại giang sơn", hợp nhất các tỉnh còn 34 tỉnh, thành; thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp và "bộ tứ trụ cột" với 4 Nghị quyết của Bộ Chính trị. Do đó, tính chất của năm 2025 là năm bản lề để chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi", ông Châu phân tích
Chuyên gia BĐS Huỳnh Phước Nghĩa cũng thừa nhận việc sáp nhập các tỉnh, thành góp phần làm giá BĐS ở nhiều nơi tăng. Điển hình như khi Bình Dương sáp nhập với TP.HCM, thì những khu vực giáp ranh với TP.HCM (cũ) như Thuận An và Dĩ An có giá BĐS tăng ở tất cả các phân khúc, với mức tăng khoảng 15%, cá biệt có nơi tăng 20%. Một nguyên nhân nữa khiến BĐS tăng là do hạ tầng đô thị phát triển nhanh. Như khi tuyến metro số 1 khai trương cuối 2024 và cầu Thủ Thiêm 2 hoàn thiện đã giúp BĐS gần đó tăng giá trị. Bên cạnh đó, vốn FDI vào BĐS tăng mạnh, ghi nhận 25,4 tỉ USD vào năm 2024 đã thúc đẩy nhu cầu BĐS công nghiệp và căn hộ cao cấp tăng cao. "Trong khi nguồn cung hạn chế và tâm lý "sở hữu tài sản sang" sau dịch Covid-19 khiến nhu cầu phân khúc BĐS cao cấp bùng nổ, nhất là từ giới đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Một điều nữa khiến giá BĐS tăng là do tâm lý "trú ẩn tài sản" trong BĐS chất lượng cao có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa, tiện ích cao cấp. Giới nhà giàu và nhà đầu tư nước ngoài cũng đang đẩy mạnh sở hữu BĐS cao cấp khiến giá tăng mạnh", ông Huỳnh Phước Nghĩa nhận định.
