Trong khi số liệu từ Chi cục Thống kê TP.HCM cho thấy doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 46.860 tỉ đồng, chiếm 59% tổng doanh thu dịch vụ khác và tăng 12% so với cùng kỳ. Vậy doanh số của bất động sản đến từ đâu?
Giao dịch tăng trưởng ở thị trường thứ cấp khiến doanh thu từ bất động sản tại TP.HCM tăng mạnh
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng
Không chỉ giao dịch chậm, số liệu của Knight Frank Việt Nam công bố chỉ có 619 căn hộ mới mở bán trong quý 1, nguồn cung mới cũng thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng cung mới này cùng với lượng căn hộ tồn kho từ năm 2024 nâng tổng nguồn cung sơ cấp mở bán trong quý 1 lên hơn 4.200 căn hộ. Tuy nhiên, toàn thị trường chỉ có 689 căn hộ được khách hàng đặt mua, với tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn là 16%. Tương tự, báo cáo từ DKRA Group ghi nhận nguồn cung sơ cấp gần 7.000 căn hộ, trong khi chỉ có hơn 1.000 căn hộ được giao dịch.
Nhìn vào các con số nói trên, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đang hết sức ảm đạm, trái ngược với các con số trong báo cáo của Chi cục Thống kê TP.HCM. Cụ thể, tổng doanh thu dịch vụ khác trên địa bàn TP trong hai tháng đầu năm 2025 đạt gần 79.800 tỉ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 46.860 tỉ đồng, chiếm 59% tổng doanh thu dịch vụ khác và tăng 12% so với cùng kỳ.
Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Định giá và tư vấn, Knight Frank Việt Nam, giải thích: Quý 1 năm nay chứng kiến cảnh thị trường căn hộ tại cả TP.HCM và Hà Nội đang phục hồi, nhưng chậm vì nguồn cung mới vẫn còn hạn chế. Doanh thu đến từ thị trường căn hộ sơ cấp cũng không đáng là bao, chủ yếu đến từ thị trường thứ cấp và giao dịch nhà đất trong dân, nhất là đất nền, nhà phố. "Khi đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng trên thị trường sơ cấp và trở ngại pháp lý, ngày càng nhiều khách hàng tìm mua nhà trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là các dự án đã được giải quyết vấn đề pháp lý gần đây. Trong khi đó, cả chủ đầu tư và người mua đều dạt về các khu vực vệ tinh để nắm bắt cơ hội đầu tư với mức giá vừa phải và giá trị tốt nhờ cơ sở hạ tầng đang được đẩy nhanh. Doanh số chung của bất động sản tăng mạnh là nhờ nguồn này", vị này nói.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cũng khẳng định phân khúc căn hộ tại TP.HCM quý 1 ở thị trường sơ cấp dù số lượng bán ra không nhiều, nhưng so với cùng kỳ năm trước đã có sự tăng trưởng. Thống kê của DKRA Group, quý 1/2024 chỉ có 985 căn được tiêu thụ, nhưng năm nay con số này là 1.027 căn. Lý giải về doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản theo thống kê của Chi cục Thống kê TP.HCM, ông Thắng cho rằng không chỉ đến từ giao dịch căn hộ ở thị trường sơ cấp mà còn ở thị trường thứ cấp, từ mua bán bất động sản trong dân như căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, hoạt động mua bán dự án.
Thực tế cho thấy ở thị trường thứ cấp, giao dịch và giá từ đầu năm đến nay tăng rất mạnh, giá đất nền tăng 6 lần, biệt thự tăng hơn 4 lần. Trong khi giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp ghi nhận tăng 2 - 6% so với quý 4/2024. Thậm chí ở một số khu vực như H.Củ Chi và Hóc Môn, giá đất nền tăng khoảng 10%. Đặc biệt Cần Giờ, nhất là khu vực gần dự án Vingroup thì tăng gấp đôi, còn các khu vực khác bình quân tăng 40 - 50% so với cuối năm 2024. "Sức nóng của thị trường là có thật, nhưng tăng mạnh như vậy là ảo. Sau những cơn sốt ảo, chỉ những người ở lại là phải chịu đau thương, đó là các nhà đầu tư đu đỉnh mắc kẹt, là người dân sinh sống tại địa phương khi sốt đất đi qua", ông Thắng lưu ý.
Dòng tiền đến từ giao dịch thật
Trao đổi với PV Thanh Niên, ông Nguyễn Văn Hòa, Trưởng văn phòng công chứng số 3 (Sở Tư pháp TP.HCM), xác nhận: Từ đầu năm đến nay người dân đã đi công chứng nhiều hơn, nhộn nhịp nhất là khoảng 3 tuần gần đây, cả mua bán, thế chấp đều tăng. Lãnh đạo các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cũng khẳng định hồ sơ mua bán nhà đất, thế chấp tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Tại TP.Thủ Đức, số lượng hồ sơ tăng hơn 10%, chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, thông tin thêm: Trong quý 1, TP.HCM cấp được trên 100.000 sổ hồng, trong đó kể cả hồ sơ mua bán chuyển nhượng. Tính đến cuối tháng 3.2025, hồ sơ mua bán trên địa bàn tăng rất nhiều, khoảng 16%, góp phần tăng thu cho ngân sách thông qua việc thu các loại phí, lệ phí… Hiện con số này đạt được trên 2.200 tỉ đồng, tăng hơn 543 tỉ đồng so với cùng kỳ. Trong thời gian tới Sở sẽ tiếp tục làm tốt công tác này để tạo nguồn thu cho TP.HCM.
Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN, những năm qua, ngoại trừ một vài dự án cao cấp do các tập đoàn lớn hoặc nhà đầu tư nước ngoài làm có giao dịch, phần còn lại gần như đứng im, không mở bán nên giao dịch cũng hạn chế. Tuy nhiên quý 1 năm nay khép lại với những tín hiệu khởi sắc thể hiện rõ qua GDP tăng 6,93%, xây dựng bật lên gần 8%, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản vượt 2,2 tỉ USD.
"Trong hai tháng đầu năm, doanh thu từ bất động sản tại TP.HCM đạt hơn 46.860 tỉ đồng, tăng 12% và chiếm gần 60% tổng doanh thu nhóm dịch vụ khác là hoàn toàn phù hợp với tín hiệu thị trường. Đáng chú ý, dòng tiền này không đến từ lướt sóng mà từ giao dịch thật, ở các phân khúc có thể vận hành ngay như nhà xưởng, mặt bằng cho thuê, văn phòng hay bất động sản du lịch. Doanh thu này cũng đến từ các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, nhà phố... Tất cả những giao dịch này trong dân đã tăng mạnh so với năm 2024", bà Liễu phân tích và cho biết thêm sau nhiều năm dồn nén, đến nay những người có nhu cầu đầu tư, mua nhà để ở không thể chờ giá giảm thêm nữa. Họ đã bắt đầu tỏa đi khắp nơi để săn nhà đất, nhất là những sản phẩm đã có sổ hồng, những tài sản có thể khai thác được hoặc dễ bán lại cho người dùng thật. Một số doanh nghiệp lớn và nhà đầu tư chuyên nghiệp đã đi trước, âm thầm kích hoạt lại hoạt động kinh doanh từ cuối năm ngoái. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đã có giao dịch trở lại, dù chưa mạnh như các giai đoạn nóng sốt.
Tuy nhiên bà Võ Nhật Liễu cũng khuyến cáo thị trường đang phục hồi theo hướng chọn lọc. Giai đoạn này không dành cho người nóng vội. Ai có sản phẩm thật, hiểu rõ người mua đang cần gì, quản trị dòng tiền tốt sẽ đi trước phần còn lại. TP.HCM vẫn là đầu tàu nhờ hạ tầng, đô thị hóa và sức hút vùng ven, nhưng không phải dự án nào ở đây cũng sống được. Những sản phẩm không phục vụ nhu cầu ở thật, pháp lý "lửng lơ", định giá phi lý sẽ tiếp tục "nằm" đó. Thị trường đang dần tốt lên, nhưng rõ ràng không dành cho tất cả. Ai còn giữ tâm lý "đánh nhanh thắng đậm" sẽ dễ bị loại khỏi cuộc chơi. Đây là giai đoạn dành cho người biết mình mua gì, biết vì sao phải mua lúc này và có kế hoạch giữ tài sản trong ít nhất 3 - 5 năm tới.
Hà Nội chững lại sau các cơn sốt nóng
Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý 1, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM vẫn ổn định ở mức 3.648 USD/m2 do thị trường diễn biến chậm khi thiếu nguồn cung. Giá sơ cấp tại Hà Nội thu hẹp tốc độ tăng xuống còn 6% so với quý trước, đạt 3.083 USD/m2 do cạnh tranh từ thị trường thứ cấp của các dự án mở bán năm ngoái.
