Hàng trăm dự án nghẽn chuyển nhượng
Theo thống kê tại TP.HCM trong giai đoạn 2015 - 2023, tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp. Trong đó có 77 dự án đã được xử lý, đạt 35% và còn 143 dự án đang tiếp tục chờ xử lý.
Hàng trăm dự án bị vướng mắc pháp lý phần lớn do chủ đầu tư khó khăn, dự án chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp (DN) không thể cầm cố để vay vốn ngân hàng, cũng không thể làm các thủ tục tiếp theo. Trong bối cảnh này, nhiều chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án cho các đối tác có năng lực hơn, vừa thoát gánh nặng chi phí vừa tạo điều kiện để dự án hồi sinh. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, muốn chuyển nhượng thì dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phải được cấp sổ đỏ.
"Đây là một vòng lẩn quẩn khiến DN không lối thoát, thị trường khó khăn và người tiêu dùng cũng không có nhiều sản phẩm để lựa chọn. Do vậy cần sửa luật hoặc có giải pháp cho các DN có năng lực tham gia giúp "hồi sinh" các dự án đóng băng nhiều năm, trong lúc chủ đầu tư cũ không còn năng lực triển khai. Có như vậy năm 2025 mới là năm bản lề để thị trường phục hồi bền vững, nhà đầu tư có niềm tin quay trở lại thị trường", ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, kiến nghị.
Cần có chính sách gỡ vướng cho chuyển nhượng các dự án “trùm mền”
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Trao đổi với PV Thanh Niên, chủ đầu tư một dự án tại Q.3 (TP.HCM) cho hay từ nhiều năm nay DN không triển khai được dự án nào dù có nhiều quỹ đất. Để bán được dự án, DN phải chuyển nhượng sang cho cá nhân đứng tên, cá nhân này sau đó mới bán cho DN đối tác. Đây là một hình thức lách luật đầy rủi ro và mất rất nhiều thời gian, tiền bạc. Không chỉ vậy, nếu người đứng tên quỹ đất "lật lọng" thì lại phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. Thế nhưng không ít DN vẫn phải thực hiện. Vì vậy, ông cho rằng luật cần thông thoáng hơn trong việc cho phép DN dễ dàng bán lại dự án nếu không đủ năng lực để làm hoặc không muốn làm. Điều này nhằm tránh lãng phí nguồn lực về đất đai, tiền bạc, thời gian, công sức của DN và xã hội.
"Siết" sẽ thất thu thuế
Trước những bất cập nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung khoản 3 điều 40 luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì DN nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này thay cho chủ đầu tư cũ. Điều này nhằm tháo gỡ vướng mắc trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, nhà ở thương mại mà vẫn bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai vì chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước một lần (trừ trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh quy hoạch dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung).
Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án không làm tăng giá bất động sản một cách bất hợp lý, tương tự như cơ chế trong Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản đã không bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Chính quy định thông thoáng của Nghị quyết 42/2017 đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản trong giai đoạn 2017 - 2023.
Ông Lê Hoàng Châu dẫn luật Kinh doanh bất động sản 2024 nhận xét: Quy định điều kiện chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai có nghĩa là nhà nước vẫn chưa coi hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các nhà đầu tư. Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì chỉ trong vòng
21 ngày làm việc sẽ được cấp giấy chứng nhận nên không khác mấy với quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất tại luật Kinh doanh bất động sản 2014 trước đây. Hơn nữa, hàng trăm dự án bất động sản "trùm mền" đều chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nên nếu được chuyển nhượng dự án thì DN nhận chuyển nhượng thường là đơn vị có năng lực tài chính, năng lực quản trị sẽ tái khởi động dự án, kể cả tái cấu trúc, điều chỉnh dự án với chất lượng cao hơn, dẫn đến có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước. "Nếu không sửa đổi khoản 3 điều 40 luật Kinh doanh bất động sản 2024 thì DN vẫn có thể lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần hoặc bán DN, mà thực chất là chuyển nhượng dự án bất động sản", ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.
Luật sư Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM, phân tích bản chất của việc siết chặt chuyển nhượng dự án là để hạn chế tình trạng "tay không bắt giặc", không có năng lực tài chính nhưng nhờ quan hệ đi lấy dự án rồi chuyển nhượng ăn chênh lệch. Theo đó, luật quy định chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại luật Kinh doanh bất động sản 2024 và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Ngọc Tịnh cũng nhấn mạnh việc DN chuyển nhượng dự án sẽ phải đóng thuế cao hơn rất nhiều so với việc chuyển nhượng cổ phần hoặc bán công ty (công ty chỉ sở hữu một dự án - PV). Bởi khi chuyển nhượng cổ phần hoặc chuyển nhượng công ty, DN đóng thuế 0,1%/giao dịch còn nếu chuyển nhượng dự án phải chịu thuế TNDN hiện hành. Do vậy, thay vì siết việc chuyển nhượng dự án để DN "lách" qua hình thức khác, nhà nước cần tạo điều kiện thông thoáng hơn để các bên cùng có lợi. DN dễ dàng bán dự án, còn nhà nước cũng thu được thuế nhiều hơn. Dự án triển khai sẽ tạo nhiều công ăn việc làm, luân chuyển dòng tiền...
Sớm đưa Nghị quyết 171 vào thi hành
Hiện nay, các DN đang kiến nghị Bộ TN-MT khẩn trương trình Chính phủ xem xét thông qua dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án thương mại có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.4.2025, cùng thời điểm có hiệu lực với Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội. Bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, để làm đầy khoảng trống do điều 127 luật Đất đai 2024 chưa quy định.
