Mở không gian phát triển, tạo động lực mới cho TP.HCM
Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết với quy mô dân số hơn 10 triệu dân, nhiệm vụ quy hoạch giao thông, đô thị tại TP.HCM đặt ra yêu cầu phải phát triển nhanh, hài hòa, gắn kết, đồng bộ cơ sở hạ tầng. Trong đó, đường sắt đô thị được xác định là trục chính, xương sống của giao thông công cộng (GTCC), tạo động lực phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo định hướng phát triển bền vững của TP.HCM.
Phát triển các mô hình TOD giúp TP.HCM góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường
Hiện nay, Bộ Chính trị đã ban hành Kết luận 49, mới nhất (19.2), Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 188 về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, đến 2035, TP.HCM phải hoàn thành 355 km đường sắt đô thị. Cùng với đó, Dự thảo đồ án quy hoạch chung TP.HCM đến 2040, tầm nhìn 2060 đã quy hoạch nhiều vị trí phát triển TOD. Cuối 2024 vừa qua, UBND TP đã có quyết định công bố kế hoạch phát triển 11 đô thị nén dọc các tuyến metro số 1, số 2 và Vành đai 3 theo mô hình TOD, trong tương lai tận dụng những cơ chế chính sách lần đầu tiên được áp dụng cho thành phố theo Nghị quyết 98.
"Việc triển khai các mục tiêu, đề án trên cần xem xét các yếu tố quy hoạch, quyền sử dụng đất, quyền khai thác không gian... TOD là lĩnh vực khá mới mẻ đối với TP.HCM nói riêng cũng như các đô thị tại Việt Nam nói chung. Chúng tôi rất cần sự hỗ trợ về tri thức, công nghệ, kinh nghiệm huy động nguồn vốn đầu tư từ bạn bè quốc tế để chuyển đổi từ mô hình xây dựng đường sắt đô thị truyền thống sang tích hợp TOD ngay từ giai đoạn hiện nay - giai đoạn xây dựng nền tảng pháp lý, phương án tài chính, chính sách thu hút nhà đầu tư chiến lược... Hội thảo hôm nay sẽ đặt nền tảng cho trụ cột hợp tác mới giữa Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng với Vương quốc Anh, đặc biệt trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng và đô thị" - Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường nhấn mạnh.
Nói về tầm nhìn và kế hoạch phát triển TOD của TP.HCM, ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý Hạ tầng kỹ thuật - Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ quy hoạch mới xác định sắp xếp và tổ chức không gian thành phố nhằm tạo dư địa phát triển và động lực tăng trưởng mới, bao gồm khu vực đô thị trung tâm (nội thành), TP.Thủ Đức; đồng thời hình thành, phát triển hệ thống đô thị vệ tinh cửa ngõ, gắn với các hành lang kinh tế, các trục không gian chủ đạo; đẩy nhanh triển khai mô hình TOD gắn với chỉnh trang đô thị.
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, quỹ đất tiềm năng phát triển theo mô hình TOD tại TP.HCM hiện còn khoảng 32.000 ha thuộc các khu vực đất nông nghiệp, đất trống không ảnh hưởng hoặc ít ảnh hưởng tới dân cư hiện trạng; khoảng 9.000 ha thuộc các khu đất công nghiệp, sản xuất, đất chuyển đổi chức năng; 23.000 khu vực đất khuyến khích tái phát triển gắn với TOD thuộc các khu vực hiện hữu, cải tạo, chỉnh trang có dân cư hoặc các khu chức năng hiện tại.
"Một trong những vấn đề cốt lõi khi phát triển TOD là cơ chế thu hồi đất, xác định giá trị quỹ đất. Hiện nay, TP.HCM đang nghiên cứu, muốn học hỏi kinh nghiệm từ các nước và giới chuyên gia, nhằm vận dụng cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại TP.HCM theo Nghị quyết 15 đã được Quốc hội thông qua ngày 19.2. Cụ thể, giải pháp tổ chức triển khai vận dụng cơ chế như thế nào cho hiệu quả? Giải pháp phân kỳ phát triển; tổ chức nguồn lực, khuyến khích xã hội hóa ra sao? Đơn cử thành phố có thể thí điểm một vài vị trí, sau đó từ thực tế quy chiếu lại để hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách... Đồng thời, thực hiện công tác rà soát điều chỉnh quy hoạch, thiết kế đô thị xung quanh các nhà ga và xác định quỹ đất, điều chỉnh các phân vùng chức năng để tăng hiệu quả sử dụng đất và tích hợp cao" - ông Nguyễn Anh Tuấn nêu vấn đề.
Lãnh đạo TP.HCM nhìn nhận, nếu có thể tận dụng hiệu quả quỹ đất để triển khai các mô hình TOD thành công gắn với sự phát triển của đường sắt đô thị, TPHCM có thể vừa giảm sử dụng xe cá nhân, giảm thời gian di chuyển, vừa tăng giá trị bất động sản gần các nhà ga, từ đó tăng trưởng kinh tế thông qua sử dụng đất hiệu quả...
Sự đột phá về hạ tầng giúp tăng giá trị và thanh khoản cho các dự án TOD, sẽ là trợ lực cho thị trường bất động sản
ẢNH MINH HỌA
Thể chế và thủ tục là mấu chốt
Dẫn kinh nghiệm quốc tế trong quy hoạch và triển khai thực hiện mô hình TOD tại 6 quốc gia, TS Nguyễn Hoàng Tùng, Phó nhóm TOD - chương trình GCIP chỉ rõ: Các bước tạo nên một mô hình TOD hoàn chỉnh gồm: quy hoạch - thiết kế - đầu tư xây dựng và vận hành trong giai đoạn nào cũng có liên kết chặt chẽ giữa đường sắt và đô thị. Mỗi quốc gia có một mô hình phát triển TOD khác nhau, có thể là cơ quan phát triển, vận hành tích hợp đường sắt, đô thị; hoặc mô hình nhà nước đầu tư CSHT kết hợp với các nhà phát triển bất động sản tư nhân; hay mô hình tư nhân đầu tư phát triển đường sắt, vận hành và chuyển giao (BOT).
Tuy nhiên, có những điểm chung được rút ra: Đầu tiên, khung pháp lý và quy hoạch tích hợp là nền tảng quan trọng. Các thành phố như Singapore, Hồng Kông và London đã áp dụng các kế hoạch phát triển dài hạn, tích hợp chặt chẽ GTCC và quy hoạch đô thị, đồng thời có hệ thống chính sách hỗ trợ nhất quán.
Về đơn vị thực hiện, cần có các cơ quan chuyên trách, ví dụ như MTRC tại Hồng Kông, Crossrail Ltd. tại London, CA tại New Delhi với các nhiệm vụ và năng lực rõ ràng giúp cải thiện đáng kể việc phối hợp triển khai thực hiện đồ án, dự án.
Bên cạnh đó, cần khuyến khích hợp tác nhà nước - tư nhân tạo nguồn tài chính, giảm rủi ro. Việc tận dụng chuyên môn và vốn đầu tư từ khu vực tư nhân thông qua các chương trình PPP (hợp tác phát triển) đã giúp các thành phố như Hồng Kông, Thâm Quyến triển khai thành công các dự án TOD. Bên cạnh đó, cần xây dựng khung pháp lý để thu được giá trị tăng thêm từ đất (cơ chế LVC), tạo nguồn thu tái đầu tư cơ sở hạ tầng. Đây là chiến lược được triển khai rộng rãi tại Hồng Kông và Thâm Quyến.
"Thể chế và thủ tục hành chính phức tạp là rào cản lớn trong triển khai TOD. Tại New Delhi và Manila, sự phân tán quyền lực/trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý, quy trình phê duyệt kéo dài đã làm chậm tiến độ các dự án TOD, dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao và làm mất cơ hội phát triển. Với mục tiêu tham vọng tại TP.HCM (tương ứng tốc độ xây dựng hệ thống metro) thì việc đi bài bản theo hướng làm TOD dọc hành lang các tuyến vận tải hành khách khối lượng lớn, tạo nên một chuỗi khu vực TOD sẽ khá khó khăn. Thành phố cần có những giải pháp mang tính đột phá, tập trung ngay vào quy hoạch TOD ở cấp độ nhà ga. Lưu ý là không làm TOD theo kiểu rập khuôn, nhà ga nào cũng có thiết kế như nhau mà phải có tính đặc thù để tạo nên bản sắc, hình ảnh đô thị đa dạng" - TS Nguyễn Hoàng Tùng đề xuất.
