Doanh thu 500 triệu trở lên đóng thuế bao nhiêu?
Sau khi Bộ Tài chính có Công văn 18491 đề xuất mức doanh thu không phải chịu thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh từ năm tới điều chỉnh từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm, đồng thời đây cũng là mức doanh thu được trừ trước khi nộp thuế theo tỷ lệ doanh thu của cá nhân, hộ kinh doanh, rất nhiều người vẫn băn khoăn về vấn đề này.
Từ ngày 1.1.2026, cá nhân có nhà cho thuê doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế phải kê khai đóng 10% thuế bao gồm thuế TNCN và thuế GTGT
ẢNH: NG.NGA
Bà Nguyễn Thị Thanh Anh (P.Thảo Điền, TP.HCM) cho biết bà có 3 căn hộ thuộc một dự án chung cư tại địa phương, đang cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng/căn; tính bình quân một năm, doanh thu từ cho thuê nhà gần 650 triệu đồng. Bà thắc mắc: "Theo đề xuất mới của Bộ Tài chính với ngưỡng doanh thu từ 500 triệu đồng trở lên phải đóng thuế, cá nhân tôi có phải kê khai, làm các thủ tục đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không, vì tôi hùn với người chị để mua các bất động sản này nhưng đứng tên chỉ một người?".
Tương tự, ông Phạm Văn Đào (ngụ P.Tân Phú, TP.HCM) cho biết ông có một căn nhà và một căn hộ cho thuê, tại 2 địa phương khác nhau, tổng doanh thu cho thuê cả 2 nơi trong một tháng khoảng 50 triệu đồng (tương đương 600 triệu đồng/năm). Ông hỏi: "Nếu tính về địa phương, 2 bất động sản của tôi thuộc quản lý thuế 2 nơi khác nhau, một cái ở tại P.Tân Phú, một cái tại P.Tân Thuận, đều nằm trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, quy định hồ sơ kê khai thuế được nộp tại cơ quan quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê, tôi phải kê khai tại 2 điểm quản lý thuế khác nhau, vậy tại mỗi nơi doanh thu cho thuê nhà đều ở dưới ngưỡng chịu thuế. Như vậy, tôi có "thoát" việc đóng thuế TNCN không?".
Bà Nguyễn Nguyên Minh (P.Khánh Hội, TP.HCM) băn khoăn: "Căn hộ của tôi đã ký cho công ty chuyên cho thuê nhà khai thác, phía công ty đó đã thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí với cơ quan nhà nước. Như vậy, tôi có cần phải kê khai đóng thuế TNCN từ việc cho thuê nhà không?".
Tương tự, nhiều dự án chung cư cao cấp chưa có sổ hồng, chỉ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, nhưng nhà đã nhận và chủ nhà đã cho thuê. Cơ sở nào để kê khai sở hữu nhà, cho thuê, nộp thuế TNCN?…
Có rất nhiều băn khoăn, thắc mắc của cá nhân có nhà cho thuê trước quy định mới liên quan kê khai đóng thuế TNCN từ năm 2026. Theo luật sư Nguyễn Quốc Toản, Giám đốc Hãng luật IAM, nếu đề xuất ngưỡng doanh thu của Bộ Tài chính được thông qua, thì cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN; lệ phí môn bài với hộ cho thuê nhà cũng không đóng từ năm 2026 do luật đã bãi bỏ. Theo đó, từ ngày 1.1.2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không nộp thuế gì cả, nhưng trên ngưỡng này bắt buộc phải kê khai, đóng thuế đầy đủ.
Cụ thể, luật sư Toản lưu ý, doanh thu tính thuế thuê nhà năm 2026 đối với hộ, cá nhân kinh doanh là trên 500 triệu đồng/năm, đồng thời mức 500 triệu đồng/năm này cũng được xác định là khoản doanh thu được trừ trước khi tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, thay vì tính thuế trên toàn bộ doanh thu ban đầu. Theo đó, cá nhân cho thuê nhà thu về 650 triệu đồng/năm như trường hợp của bà Thanh Anh thắc mắc, các loại thuế mà cá nhân này cần kê khai và đóng đầy đủ là 10% (5% thuế TNCN và 5% thuế GTGT). Theo đề xuất, tiền thuế cho thuê nhà của bà Thanh Anh đóng trong năm 2026 là khoảng 15 triệu đồng (650 triệu - 500 triệu) x 10% = 15 triệu đồng). "Bây giờ kê khai thuế đều trực tuyến qua VNeID. Người thuê nhà cho thuê lại là việc đóng thuế riêng, còn cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế theo hợp đồng cho thuê, đó là nguyên tắc", luật sư Toản nhấn mạnh.
Với thắc mắc của ông Phạm Văn Đào và bà Nguyễn Nguyên Minh, luật sư Trần Xoa, Công ty luật Minh Đăng Quang, lưu ý cá nhân có nhà cho thuê nhận về 600 triệu đồng/năm, không cần biết nhà đặt ở đâu, địa phương nào, hay cho thuê qua công ty cho thuê nhà ra sao… đều phải kê khai và đóng thuế. Trường hợp người thuê cho thuê lại sẽ phải đăng ký kinh doanh và đóng thuế theo hoạt động kinh doanh, tức phải có đăng ký kinh doanh ngành nghề liên quan dịch vụ lưu trú/kinh doanh bất động sản theo quy định khác. "Cá nhân cho ai thuê, đều phải kê khai và đóng thuế TNCN, thuế GTGT theo tỷ lệ 10% sau khấu trừ mức được miễn dưới 500 triệu đồng/năm", luật sư Trần Xoa nói.
Nếu vi phạm, chế tài nặng hơn
Chuyên gia thuế, bà Đinh Thị Huyền, Giám đốc Công ty CP tư vấn thuế Savitax, phân tích trong thực tế có những chủ nhà cố tình khai doanh thu từ cho thuê văn phòng, nhà ở thấp dưới ngưỡng (hiện tại là 100 triệu đồng/năm, đề xuất là 500 triệu đồng/năm) để không nộp thuế. Nên nay cơ quan quản lý đề xuất ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm nếu thông qua là một bước tiến đáng hoan nghênh, thể hiện sự hỗ trợ và tạo điều kiện cho các cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ. Đổi lại, cơ quan quản lý thuế đòi hỏi tính tuân thủ của cá nhân, hộ kinh doanh cao hơn, nếu vi phạm, chế tài sẽ nặng hơn.
Theo điều 11 Thông tư 40 của Bộ Tài chính, cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế hoặc tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Quốc Toản, Cục Thuế đang triển khai Cổng trải nghiệm dành cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh làm quen trước khi áp dụng chính thức từ ngày 1.1.2026 nhằm giúp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thuận tiện hơn trong việc kê khai, nộp thuế sau này. Thế nên, mọi cá nhân có nhà cho thuê nên trải nghiệm việc kê khai trên Cổng trải nghiệm này, nhằm thực hành và làm quen với việc kê khai thuế điện tử sau này.
Bà Huyền nói thẳng: "Có một thực tế mà chúng ta cần nhìn nhận là tình trạng kê khai không đúng doanh thu đã và đang xảy ra ở tất cả các ngưỡng chịu thuế, không riêng gì mức 500 triệu đồng/năm. Vấn đề cốt lõi của nghĩa vụ thuế không chỉ nằm ở ngưỡng doanh thu, mà nằm ở ý thức tuân thủ pháp luật của người dân và hiệu quả quản lý của cơ quan thuế. Theo tôi, giải pháp quan trọng nhất là tăng cường minh bạch và giáo dục pháp luật thuế. Khi người dân hiểu rõ các quy định, biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đồng thời nhận thức được các chế tài xử phạt nếu vi phạm, họ sẽ tự giác và có ý thức tuân thủ tốt hơn.
Với việc cá nhân cố tình kê khai giá cho thuê nhà thấp để "né" ngưỡng doanh thu chịu thuế, luật sư Trần Xoa cảnh báo: "Khi nới ngưỡng doanh thu chịu thuế, điều này có nghĩa là các chế tài nếu vi phạm sẽ tăng. Việc kê khai doanh thu sai là hành vi trốn thuế. Thực tế, cơ quan thuế có thể điều tra thông qua người thuê nhà hoặc tổ dân phố để biết doanh thu thực. Khi bị phát hiện trốn thuế sẽ bị truy thu thuế và phạt từ 1 - 3 lần số thuế trốn".
