Mở ưu đãi cho người thu nhập thấp - trung bình

Tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược T.Ư về mục tiêu tăng trưởng kinh tế, chiều 24.2, Tổng Bí thư Tô Lâm nhắc đến một trong những giải pháp để thúc đẩy kinh tế là nhà điều hành cần có chính sách đất đai, bất động sản (BĐS) giúp thị trường tăng giao dịch, thu hút vốn, thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia. Để làm được điều này, Tổng Bí thư gợi mở việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn.

Theo ông Phạm Quang Viên - giảng viên Khoa Kinh tế và Quản lý BĐS (Trường ĐH Giao thông vận tải TP.HCM), Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ do nhà nước thành lập nhằm hỗ trợ phát triển và cung cấp nhà ở cho người dân, đặc biệt là các nhóm thu nhập thấp, công nhân, viên chức, lực lượng vũ trang hoặc các đối tượng chính sách khác. Quỹ này thường sử dụng để hỗ trợ các gói vay mua nhà ưu đãi, lãi suất thấp, trợ cấp mua nhà thường do ngân hàng nhà nước kết hợp với các ngân hàng cổ phần nhà nước hỗ trợ các gói tín dụng nhà ở đặc biệt, ví dụ gói 30.000 tỉ đồng, gói 120.000 tỉ đồng đang hoạt động.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo đó, quỹ có thể cung cấp hỗ trợ tài chính cho người dân có thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất thấp hơn so với lãi suất thương mại. Các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) có thể nhận được vốn ưu đãi để xây dựng NOXH, nhà ở thương mại giá thành hợp lý, từ đó cải thiện điều kiện sống cho các nhóm yếu thế. Một mục tiêu nữa là giúp ổn định thị trường BĐS, tránh tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng quá cao so với thu nhập của người dân.

"Ở VN, hiện đã có quỹ phát triển nhà ở tại một số địa phương như TP.HCM, nhưng chưa có một quỹ nhà ở quốc gia hoạt động trên quy mô toàn quốc. Việc thành lập quỹ này có thể giúp hàng triệu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn", ông Phạm Quang Viên đánh giá.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu khẳng định Quỹ nhà ở quốc gia là một ý tưởng gợi mở đột phá, có thể làm xoay chuyển cục diện thị trường BĐS đang mất cân đối hiện nay. Suốt nhiều năm qua, HoREA đã liên tục đề nghị cần một chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Trong bối cảnh quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, dân số tăng cao trong khi thu nhập vẫn ở mức trung bình thấp, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình ở các TP là một trong những bất cập "nóng" của xã hội.

"Hiện nay, trong luật Nhà ở đã quy định cơ cấu hình thành các nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở, nhưng chỉ đặt vấn đề thí điểm thành lập quỹ phát triển NOXH. Quỹ phát triển NOXH hiện đang trông chờ vào cơ chế ưu đãi về tín dụng từ ngân sách nhà nước thông qua tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất. Do đó, nguồn vốn bị hạn chế, điều kiện để được hưởng chính sách cũng khó khăn, dẫn đến số lượng người tiếp cận được chính sách hỗ trợ cũng bó hẹp. Tổng Bí thư đặt mục tiêu thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia, có quy mô lớn hơn, rộng hơn, sẽ không chỉ hỗ trợ phát triển NOXH mà còn nhằm mục đích hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, thông qua các cơ chế phù hợp với từng loại hình", Chủ tịch HoREA nói.

Có thể huy động nhiều nguồn lực xã hội

Nói rõ hơn về độ mở nguồn vốn huy động, ông Lê Hoàng Châu phân tích: Nếu như quỹ phát triển NOXH bao gồm nguồn tiền từ ngân sách nhà nước, từ công trái quốc gia, từ các vốn ODA thì quỹ phát triển nhà ở quốc gia chắc chắn sẽ sử dụng ở mức tối thiểu nguồn lực từ ngân sách nhà nước.

Thay vào đó, sẽ huy động vốn từ các thành phần kinh tế khác trong xã hội. Không chỉ là các tập đoàn và doanh nghiệp (DN) BĐS lớn, hiện vẫn còn nguồn lực "khổng lồ" từ quỹ nhàn rỗi của các DN bảo hiểm nhân thọ, quỹ hưu trí… Nguồn tiền nhàn rỗi này có thể được tận dụng hiệu quả nhưng chưa có hành lang pháp lý từ luật. Khi thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, HoREA kỳ vọng nhà nước sẽ có cơ chế để huy động hiệu quả các nguồn lực này. Ngoài ra có thể kêu gọi các nguồn hỗ trợ từ nước ngoài, như ODA, các quỹ đầu tư phát triển quốc tế…

Việc huy động xã hội hóa cho quỹ NOXH, theo ông Châu là hoàn toàn khả thi. Đầu tiên là nhờ yếu tố nhân văn trong mục đích hình thành quỹ, giúp những người lao động có thu nhập thấp - trung bình sở hữu được nhà ở, an cư, ổn định cuộc sống. Thứ hai là tính khả thi và hiệu quả của quỹ bởi nguồn cung trên thị trường hiện quá thấp.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo ông, ngay như TP.HCM hiện nay, năm 2024 không có dự án mới nào có nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, càng không có dự án NOXH. Từ năm 2021 đến nay, TP đã không còn căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m². Giá trung bình căn hộ mở bán mới trên địa bàn khoảng 50 triệu đồng/m² và liên tục tăng qua các năm. Căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m² tại TP.HCM cũng đã thành hàng hiếm. Ngay cả các thị trường vệ tinh, giá nhà cũng không còn rẻ.

"Các quỹ sẽ góp phần khuyến khích các DN phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, phát triển NOXH. Đây là chính sách rất phù hợp với giai đoạn chuyển tiếp của VN từ một nền kinh tế đang phát triển trung bình ở mức thấp lên mức phát triển trung bình khá và tiến tới phát triển cao", ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ông Phạm Quang Viên cũng chung quan điểm nguồn vốn huy động cho Quỹ nhà ở quốc gia rất đa dạng. Ban đầu, quỹ có thể được cấp từ nguồn thuế hoặc các khoản chi hỗ trợ từ Chính phủ. Sau đó, có thể huy động đóng góp từ các công ty BĐS theo chính sách phát triển nhà ở bền vững. Một nguồn tiền nữa là tiền tiết kiệm nhà ở được người lao động đóng góp một phần thu nhập vào quỹ để tích lũy cho việc mua nhà sau này. Ngoài ra, Chính phủ có thể phát hành trái phiếu hoặc vay vốn từ các tổ chức như Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển Châu Á... Tuy nhiên, quỹ cần được thực hiện bởi cơ quan chuyên trách để đảm bảo minh bạch và hiệu quả sử dụng nguồn vốn.

Cần khung pháp lý rõ ràng

Theo các chuyên gia, ở nhiều nước, chính sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp thường được lồng ghép trong các chiến lược về nhà ở nói chung. Có 2 mô hình để hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở cơ bản, gồm: mô hình dựa trên nguyên tắc bắt buộc với sự đóng góp đồng thời của cả người lao động và người chủ sử dụng lao động (Malaysia, Trung Quốc, Singapore); và mô hình dựa trên nguyên tắc đóng góp tự nguyện giữa nhà nước và khu vực tư nhân.

Như tại Singapore, Chính phủ thành lập Quỹ Tiết kiệm trung ương (CPF) có vai trò tương tự Bảo hiểm xã hội của VN, nhưng với phạm vi hoạt động và quy mô lớn hơn. Người lao động Singapore có trách nhiệm đóng góp vào quỹ CPF và được hưởng lãi suất 2,5%/năm cùng các quyền lợi khác theo quy định. Mỗi người lao động sẽ sở hữu 3 tài khoản tiết kiệm bao gồm: tài khoản tiết kiệm thông thường, tài khoản đặc biệt và tài khoản y tế. Singapore cho phép người lao động sử dụng tài khoản thông thường của mình trong CPF để mua nhà ở do Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB) thuộc Bộ Phát triển quốc gia cung cấp với những ưu đãi nhất định. Hiện nay, có khoảng 80% người dân Singapore có nhà ở và 90% trong số đó sở hữu căn hộ do HDB cung cấp.

Tại Hàn Quốc, từ năm 2004, Chính phủ đã thực hiện hỗ trợ vốn trực tiếp đối với những người lần đầu tiên mua nhà thông qua "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 100 triệu won (hơn 1,5 tỉ đồng), với lãi suất thấp khoảng 6 - 6,5%/năm. Ngoài ra, chương trình tiền gửi Chonsei cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 60 triệu won (hơn 900 triệu đồng), lãi suất 5,5%/năm; những người có thu nhập thấp nhất được vay 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 3%/năm.

Là doanh nhân người Trung Quốc đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM, ông A Dình, lãnh đạo một công ty chuyên về lĩnh vực xây dựng, chia sẻ kinh nghiệm về phát triển và chăm lo nhà ở cho người dân Trung Quốc bằng cách chính phủ lập Quỹ HPF. Đây là quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc do chính phủ quản lý, yêu cầu cả người lao động và DN đóng góp hằng tháng vào tài khoản cá nhân của nhân viên như bảo hiểm xã hội của VN nhằm giúp người lao động tích lũy tiền để mua nhà hoặc cải thiện điều kiện nhà ở.

Cụ thể, mỗi người dân đều có một tài khoản cá nhân; người lao động và chủ sử dụng lao động đều phải đóng góp một tỷ lệ nhất định hằng tháng vào tài khoản quỹ nhà ở cá nhân của người lao động. Trong đó, người lao động và DN mỗi bên đóng góp từ 5 - 12% lương hằng tháng (tùy địa phương). Chính phủ giám sát và quản lý nhưng không trực tiếp đóng góp. Tham gia vào quỹ HPF, người dân có thể vay từ HPF để mua nhà với lãi suất thấp hơn nhiều so với ngân hàng thương mại, giúp người lao động tích lũy tiền mua nhà mà không bị áp lực tài chính quá lớn, đồng thời giúp ổn định thị trường BĐS, kiểm soát giá nhà và hạn chế đầu cơ.

"Tuy nhiên, HPF chỉ áp dụng cho người có hợp đồng lao động chính thức, lao động tự do hoặc khu vực phi chính thức không được hưởng lợi. Tỷ lệ đóng góp cao có thể là gánh nặng cho cả người lao động và DN vì ngoài đóng góp cho HPF người dân còn phải đóng thuế, đóng bảo hiểm xã hội, chi cho sinh hoạt hằng ngày...", doanh nhân này lưu ý.

Có thể thấy, dù ở bất kỳ mô hình nào, việc thực hiện các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không bền vững nếu thiếu sự kết nối với các chương trình việc làm, giáo dục, y tế và cơ sở hạ tầng. Để thực hiện việc kết nối này, cần xây dựng những chương trình có tính lồng ghép. Theo đó, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể lồng ghép với chương trình tổng thể phát triển nhà ở quốc gia, hoặc trong chương trình giảm nghèo nói chung, chương trình an sinh xã hội, hay chương trình hỗ trợ phát triển các khu công nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu đề xuất trên cơ sở chỉ đạo của Tổng Bí thư, Bộ Xây dựng cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng đề án hoàn chỉnh phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và cơ chế hỗ trợ người mua nhà đầu tiên tiếp cận được mức lãi suất thương mại hợp lý. Bên cạnh đó, đây là vấn đề mới và lớn, cần sự đồng hành của các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng thương mại tùy theo nguồn lực của mình có thể tham gia quỹ phát triển nhà ở quốc gia để hỗ trợ các chủ đầu tư phát triển loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền cũng như NOXH, giảm bớt gánh nặng của ngân sách nhà nước.

PGS-TS Trần Quang Phú, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Giao thông vận tải TP.HCM, phân tích: "Trước đây để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, công chức viên chức, lực lượng vũ trang... nhà nước đã ban hành gói vay ưu đãi mua nhà lãi suất thấp như gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, giúp khơi thông nguồn vốn, kích thích thị trường BĐS, tạo nguồn nhà ở vừa túi tiền cho người thu nhập thấp. Do vậy, nếu khởi động Quỹ nhà ở quốc gia, cần có khung pháp lý rõ ràng để quy định nguồn vốn, cơ chế quản lý, phương thức hoạt động và giám sát quỹ, chính phủ cần xác định rõ đối tượng được hưởng quỹ này các tiêu chí ưu tiên rõ ràng. Song song đó, kêu gọi sự tham gia của cả hệ thống chính trị, tư nhân và các tổ chức quốc tế đảm bảo nguồn vốn cho quỹ này được dồi dào phát triển nhà ở".