Áp dụng hệ số K, hàng ngàn dự án bất động sản được giải phóng
Thực tế nhiều năm qua, có hàng ngàn dự án bất động sản (BĐS) trên cả nước "đứng bánh" hàng chục năm trời do không xác định được tiền sử dụng đất. Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, nhận định việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K để tính tiền sử dụng đất là giải pháp hiệu quả nhất vì sẽ giúp các cơ quan tham mưu mạnh dạn, nhanh chóng xác định tiền sử dụng đất phải đóng cho các dự án, nguồn thu ngân sách cũng được chủ động dự toán cho từng khu đất.
Kiến nghị dùng bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Ở góc độ doanh nghiệp, sử dụng hệ số K để tính nghĩa vụ tài chính giúp họ xác định được tiền sử dụng đất phải đóng ngay từ đầu. Từ đó chủ động xây dựng giá thành, chốt lợi nhuận hài hòa để xác định giá bán phù hợp. Nhờ thế, doanh nghiệp có thể nhanh triển khai dự án, giảm đáng kể chi phí phát sinh do chậm trễ triển khai, có thể giúp hạ giá bán.
"Áp dụng biện pháp này sẽ nhanh chóng giải phóng cho các dự án lâu nay gặp khó khăn trong việc xác định tiền sử dụng đất để triển khai. Quan trọng là cơ quan chức năng tính toán và trình bảng giá đất sao cho phù hợp nhất với từng khu đất, tránh tăng đột biến để giúp ổn định thị trường và hài hòa quyền lợi chung", ông Trần Quốc Dũng nói.
Nếu không bổ sung quy định xây dựng hệ số K cho từng dự án mà chỉ quy định hệ số K trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng như quy định tại điều 8 dự thảo nghị quyết thì các địa phương sẽ chỉ áp dụng bảng giá nhân hệ số K để bồi thường cho người có đất bị thu hồi; người có đất bị thu hồi sẽ chịu thiệt, dẫn đến khiếu kiện và chậm bàn giao mặt bằng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM
Ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn và Đầu tư NHQ, nhận định việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một khâu pháp lý tốn quá nhiều thời gian của cả chủ đầu tư cũng như cơ quan quản lý nhà nước. Hiện nay, để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đa số sử dụng 2 phương pháp là thặng dư và phương pháp hệ số K. Đối với các dự án nằm ở các khu vực đắc địa, có nhiều lợi thế thương mại, đa số đều áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất.
Theo quy định hiện nay, để hoàn thành việc lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá, sau đó là hoàn thành chứng thư thẩm định giá và thông qua hội đồng định giá cấp tỉnh, tổng thời gian không dưới 6 tháng, thậm chí rất nhiều dự án kéo dài hàng năm. Đây là trở ngại rất lớn, ảnh hưởng đến tiến độ, kế hoạch đồng thời làm tăng chi phí thực hiện các dự án. Đó là chưa xét đến việc phương pháp thặng dư sử dụng nhiều giả định, ước tính nên đôi khi không chính xác với thực tế triển khai các dự án và thị trường.
Trong khi đó, phương pháp hệ số K được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K. Đây là phương pháp đơn giản, cơ quan quản lý nhà nước chủ động thực hiện trong thời gian ngắn vì bảng giá đất và hệ số K đều có sẵn và do UBND cấp tỉnh ban hành, điều chỉnh phù hợp với thị trường theo năm. Tuy nhiên, hiện nay chỉ áp dụng phương pháp này đối với những khu đất từ 20 tỉ đồng trở xuống đối với các tỉnh và dưới 30 tỉ đồng đối với TP.HCM, vượt quá mức này sẽ sử dụng phương pháp thặng dư.
"Nên chăng nhà nước nên áp dụng phương pháp hệ số K để xác định tiền sử dụng đất cho tất cả các dự án BĐS để đẩy nhanh tiến độ pháp lý các dự án, cắt giảm thủ tục, tiết kiệm chi phí đầu tư của các dự án, góp phần giảm giá thành", ông Phan Viết Nuôi kiến nghị.
Quyết định hệ số K cho từng dự án
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), bày tỏ ủng hộ quy định áp dụng bảng giá nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho mọi trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất quy định tại dự thảo nghị quyết. Điều này có ưu điểm là nhanh, thuận lợi cho các địa phương quyết định ngay giá đất để thu nghĩa vụ tài chính và các doanh nghiệp có thể tiên lượng trước số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính so với trước đây.
Tuy nhiên, theo ông Châu, cần thiết phải bổ sung quy định xây dựng hệ số K cho từng dự án theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. "Cần phân biệt dự án BĐS cao cấp, dự án trung cấp, dự án bình dân, nhà cao tầng hệ số sử dụng đất rất cao, nhà thấp tầng hệ số sử dụng đất thấp hơn hoặc dự án khu đô thị có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn để xây dựng các hệ số K phù hợp. Bao gồm cả trường hợp UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K tính giá khởi điểm để đấu giá khu đất đã có cơ sở hạ tầng và đã được quy hoạch chi tiết", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.
Quy định tại dự thảo nghị quyết
Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với nhà nước, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp khu đất có tiềm năng phát triển tại khu vực chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất (như dự án lấn biển…). Bảng giá đất được điều chỉnh bởi hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại điều 8 của nghị quyết này.
Lý do là bảng giá đất hiện nay được xây dựng theo vị trí, tuyến đường, mục đích sử dụng đất hiện có, nhưng chưa quy định việc áp dụng hệ số K đối với các dự án BĐS đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Trong khi đó, nghĩa vụ tài chính phần lớn phát sinh khi thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất nông nghiệp sang đất ở, đô thị, từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở…
"Đề nghị bổ sung UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K cho từng dự án để áp dụng nhằm bảo đảm tính bao trùm của quy phạm pháp luật và để hoàn thiện cơ chế bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất, bao gồm các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
