Hơn 30.000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường
Nếu từ năm 2018, thị trường bất động sản tập trung ở khu quận 1, Bình Thạnh, 4, 3, 7 cũ. Năm 2019 tới trước khi hợp nhất, thị trường bất động sản TP.HCM đã "bùng nổ" ở khu đông là quận 2, 9, Thủ Đức cũ. Giờ đây, thị trường đang dịch chuyển ra khu vực Thuận An, Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương cũ, thậm chí "lan" đến khu vực Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ).
Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings cho rằng, ở Bình Dương cũ, cụ thể là khu vực Dĩ An, Thuận An đang đứng đầu về mức độ quan tâm, tìm kiếm cơ hội của các nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế này ngoài hiệu ứng sáp nhập còn là hiệu ứng từ xu hướng giãn dân từ TP.HCM (cũ) sang Bình Dương (cũ) trong bối cảnh giá bất động sản trung tâm TP.HCM liên tục leo thang, cao hơn căn hộ vùng vệ tinh trung bình từ 2 đến 5 lần, tùy vị trí. Đặc biệt là hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện.
Do đó, dư địa tăng giá của chung cư nội đô TP.HCM không còn lớn, còn chung cư khu vực vệ tinh khi được sáp nhập vào TP.HCM chắc chắn sẽ có sức bật về giá. Việc Bình Dương, một trong những địa phương phát triển công nghiệp hàng đầu sáp nhập vào TP.HCM, trở thành một phần của vùng đô thị trung tâm thay vì chỉ là vệ tinh của TP.HCM như trước đây sẽ định vị lại giá trị bất động sản, nhất là tại các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An.
"Trong bối cảnh TP.HCM đang đối mặt với áp lực dân số và hạ tầng quá tải, xu hướng giãn dân sẽ là tất yếu sau sáp nhập. Các khu giáp ranh TP.HCM không chỉ có tiềm năng trở thành nơi an cư lý tưởng, mà còn có thể phát triển thành cụm đô thị sáng tạo nhờ vào quỹ đất lớn, nhiều dư địa tăng giá và kết nối giao thông thuận tiện", ông Hiếu nhận định.
TP.HCM mở rộng tạo cú hích cho thị trường bất động sản
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group nhấn mạnh: Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi sự kết hợp giữa mở rộng địa giới, đột phá về hạ tầng và cơ chế chính sách. Các chính sách mới sẽ giúp cởi trói pháp lý, thúc đẩy nguồn cung. Dự kiến giai đoạn 2025 - 2030, nguồn cung sơ cấp sẽ dần được cải thiện với hơn 30.000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường.
Một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy tăng trưởng là việc sáp nhập TP.HCM với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu chính thức vận hành từ ngày 1.7.2025. Sự mở rộng này không chỉ tạo ra một siêu đô thị kinh tế hàng đầu khu vực mà còn giải phóng quỹ đất lớn cho các dự án bất động sản. Các khu vực ngoại ô như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, vốn đã là điểm nóng công nghiệp, nay trở thành phần mở rộng tự nhiên của TP. HCM, thu hút dòng vốn đầu tư vào nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp tích hợp.
Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính không chỉ đơn thuần là thay đổi về mặt địa lý, mà còn là một bước đi chiến lược nhằm giảm thiểu tình trạng phân mảnh, thúc đẩy dòng chảy vốn vào các dự án lớn, đặc biệt là khu đô thị mới dọc theo các tuyến giao thông liên vùng.
Một động lực nổi bật khác là quy hoạch phát triển theo mô hình TOD. TP.HCM đã chọn 46 khu đất với tổng diện tích 7.397 ha để triển khai TOD, trong đó thí điểm tại 11 vị trí dọc tuyến metro số 1, metro số 2 và đường Vành đai 3 từ giai đoạn 2024 - 2025. Các vị trí thí điểm bao gồm 9 điểm lớn dọc metro, với diện tích lên đến hàng trăm ha, tận dụng hơn 60.000 ha đất sẵn có để xây dựng các khu đô thị tích hợp nhà ở, thương mại và dịch vụ quanh ga tàu. Điều này sẽ tạo bước ngoặt cho thị trường, biến các khu vực ngoại ô thành trung tâm mới.
Sẽ là thung lũng silicon mới của Việt Nam
Trở lại câu chuyện bất động sản trung tâm của TP.HCM đang được định hình trở lại, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy cho biết, thời điểm 2010 - 2018 bất động sản trung tâm TP.HCM được quy định là khu vực các quận Bình Thạnh, 1, 4, Phú Nhuận, 3 của TP.HCM cũ. Mức giá và chất lượng sản phẩm thời điểm này khá cao, lượng hàng ít giá trị từ 50 tới 120 triệu/m2. Các khu vực còn lại như H.Nhà Bè, Thủ Đức, các quận 7, 2, 9 cũ được cho là khu vực vùng ven, giá nhà thời điểm 2015 tới 2018 chỉ khoảng 18 tới 25 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, câu chuyện bất động sản trung tâm đã bắt đầu dịch chuyển từ năm 2018 sau khi hạ tầng giao thông được mở rộng và quỹ đất cũng như dự án trung tâm đã cạn kiệt. Cụ thể, sau khi tuyến metro số 1 được đưa vào hoạt động, các trục đường như Xa lộ Hà Nội, đường Mai Chí Thọ… được xây dựng và đưa vào hoạt động, các dự án bất động sản khu đông, khu nam đã thành bất động sản trung tâm, với mức giá hiện nay từ 100 - 350 triệu đồng/m2.
Dù vậy, ông Hoàng cho rằng, bất động sản lõi trung tâm sắp tới sẽ "vươn ra" khu vực Dĩ An, Thuận An của tỉnh Bình Dương cũ. Bởi các lý do, khu vực TP.Thủ Đức cũ đã cạn dần quỹ đất, giá nhà đã lập đỉnh cao mà nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay không đủ khả năng mua nhà tại các khu vực này.
Một điều cốt lõi nữa đó là hạ tầng giao thông, từ ngày 19.8.2025, đoạn đầu tiên của Vành đai 3 qua TP.HCM đã chính thức được nghiệm thu khai thác tạm trong vòng 90 ngày. Toàn tuyến dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Tuyến đường này sẽ nối liền TP.HCM với các cực tăng trưởng chiến lược như Đồng Nai, Bình Dương (cũ) và Long An (cũ), hình thành mạng lưới giao thương liên kết vùng, đồng thời mở rộng không gian đô thị TP.HCM về phía đông và đông bắc.
Sau hợp nhất, TP.HCM trở thành siêu đô thị
Ngoài ra, TP.HCM sau hợp nhất sẽ hình thành mô hình "siêu đô thị vùng". Trong bối cảnh này, khu đông không chỉ là vành đai hỗ trợ giãn dân mà đã thăng hạng thành vùng lõi chiến lược của siêu đô thị TP.HCM. Sự "thăng hoa" này không chỉ đến từ quy hoạch chiến lược mà còn được củng cố bởi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm metro, đường vành đai và cao tốc, góp phần định hình không gian đô thị hiện đại.
Đặc biệt, tầm nhìn dài hạn của khu đông không dừng ở hiện tại mà hai tuyến metro trên cao trị giá gần 100.000 tỉ đồng kết nối TP.HCM với khu vực Bình Dương cũ, đã được phê duyệt, đặt nền móng cho một hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn. Theo quy hoạch chung đến năm 2040, khu đông sẽ sở hữu 9 tuyến metro, biến nơi đây thành trung tâm giao thông công cộng hiện đại bậc nhất cả nước. Đây là đòn bẩy quan trọng thúc đẩy kinh tế - đô thị và gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.
"Lịch sử" của khu đông TP.HCM đang dần lập lại tại khu vực đông bắc gồm Dĩ An và Thuận An của Bình Dương cũ. Khi các dự án bất động sản liên tục được hình thành và mở bán tại đây, mức giá từ 35 - 60 triệu đồng/m2, tương đồng với thị trường khu đông các năm 2015 tới 2018.
TS Nguyễn Sĩ Dũng, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng nhận định, việc mở rộng không gian phát triển TP.HCM sau sáp nhập có 3 tác động cơ bản. Đầu tiên là sự hình thành siêu đô thị mở rộng, không còn giới hạn, ranh giới địa lý mà trải trên trục kết nối vùng từ Thủ Đức sang Biên Hòa ở phía đông bắc, đến Long Thành, Nhơn Trạch ở phía đông, tới Bà Rịa, Hồ Tràm ở phía đông nam. Tạo ra các hành lang phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị và nghỉ dưỡng gắn với các tuyến hạ tầng lớn như vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.
Thứ hai, trục đông bắc TP.HCM trải từ Thủ Đức đến Dĩ An, Thuận An, Bình Dương cũ, Biên Hòa, Long Thành, nơi hội tụ hạ tầng hiện đại gồm các tuyến cao tốc metro, sân bay quốc tế, cảng biển cộng với dân số trẻ và lực lượng lao động dồi dào, các khu công nghiệp và đại học lớn, quỹ đất lớn để phát triển.
Tại đây đang hình thành một cực tăng trưởng bất động sản tích hợp đa chức năng, gồm bất động sản nhà ở cao cấp cho chuyên gia, khu công nghiệp công nghệ cao, bất động sản văn phòng thương mại, trung tâm đổi mới sáng tạo và đặc biệt là không gian phát triển các đô thị sáng tạo thông minh bền vững.
"Nếu được quy hoạch và điều phối bài bản, nơi đây sẽ trở thành thung lũng silicon mới của Việt Nam và là điểm đến đầu tư hấp dẫn bậc nhất cho các quỹ phát triển bất động sản quốc tế", ông Dũng cho biết thêm.
