Tiền sử dụng đất có thể tăng gấp nhiều lần
Theo dự thảo Sở NN-MT TP.HCM trình hồi cuối tháng 11.2025, bảng giá đất trồng cây lâu năm tăng gần 78% so với giá cao nhất theo quyết định 79/2024. Nhưng tờ trình lần này mức tăng chưa đến 1%. Việc giá đất nông nghiệp tăng thấp sẽ khiến tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở sẽ tăng mạnh, bởi khi chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Số tiền này được tính bằng công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở - giá đất nông nghiệp) x diện tích đất được chuyển mục đích.
Nguy cơ tiền sử dụng đất sẽ tăng cao khi giá đất nông nghiệp không tăng tương ứng theo giá đất ở
Ảnh: Đình Sơn
Trong khi hiện nay chính sách giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng với đất ao, vườn, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở hoặc đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền đất ở, trường hợp còn lại tính 100% theo bảng giá đất.
Bình luận về vấn đề này, ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng việc điều chỉnh giảm giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất theo đề xuất của TP.HCM đặt ra vấn đề về việc tuân thủ nguyên tắc định giá đất. Khoản 1 điều 6 Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội yêu cầu giá đất phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm trung thực, khách quan và minh bạch. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp trong dự thảo bảng giá đất mới đang bị xác định ở mức thấp, chưa phản ánh đầy đủ giá trị sử dụng và giá trị kinh tế của loại đất này trong điều kiện phát triển hiện nay.
Thứ nữa, việc định giá đất nông nghiệp quá thấp làm phát sinh hệ quả trực tiếp đối với nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Như thế, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích có thể tăng gấp nhiều lần, tạo gánh nặng tài chính lớn cho hộ gia đình, cá nhân và làm giảm khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp.
Bên cạnh đó, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao cũng kéo theo việc đẩy giá đất ở và giá thuê mặt bằng kinh doanh lên cao, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, kinh doanh, đặc biệt là đối với các hộ kinh doanh nhỏ, doanh nghiệp nhỏ và vừa trong việc tiếp cận đất đai.
Ngoài ra, từ ngày 1.1.2026, theo Nghị quyết 254/2025, giá đất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Trong bối cảnh giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất bị xác định ở mức thấp, người đang sử dụng đất nông nghiệp sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị thiệt thòi về quyền lợi khi bị thu hồi đất, do mức bồi thường không tương xứng với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường. Quy định này, nếu kết hợp với việc giảm giá đất nông nghiệp, vô hình trung làm giảm mức bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người nông dân.
Cuối cùng, xét trên tổng thể các nguyên tắc tại Nghị quyết 254/2025, đặc biệt là nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, có thể thấy việc giảm giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất hiện nay có xu hướng ngân sách được lợi ở cả 2 khâu thu hồi đất và thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích. Trong khi đó, người sử dụng đất và nhà đầu tư phải gánh chịu chi phí cao hơn. Cách tiếp cận này chưa thực sự phù hợp với tinh thần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai.
Cần được định giá tiệm cận giá thị trường
Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group, cách định giá đất nông nghiệp trong khu dân cư đang quá thấp và không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai. Tại các TP lớn như Hà Nội hay TP.HCM hiện vẫn còn rất nhiều quỹ đất nông nghiệp có diện tích lớn, lên đến vài ngàn mét vuông nằm trọn trong khu dân cư, có hạ tầng cơ bản đầy đủ như đường giao thông, điện, nước, thoát nước. Trên thực tế, những khu đất này không còn khả năng sản xuất nông nghiệp, nhưng cũng không thể khai thác hiệu quả cho mục đích ở hoặc kinh doanh do chi phí chuyển mục đích quá cao.
Đồ họa: Minh Tưởng
Trong khi đó, bảng giá đất hiện hành vẫn định giá các khu đất này gần tương đương đất nông nghiệp thuần túy ở vùng sản xuất. Điều này tạo ra khoảng chênh lệch rất lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở cùng vị trí, khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích trở thành rào cản tài chính lớn đối với người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Hệ quả là một nghịch lý kéo dài: đất không thể làm nông nghiệp, nhưng cũng không chuyển sang đất ở được, dẫn đến tình trạng bỏ hoang, sử dụng cầm chừng hoặc phát sinh các hình thức sử dụng đất không đúng pháp luật. Đây là sự lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai.
Do vậy, theo quan điểm của ông Hải, đất nông nghiệp trong khu dân cư, đặc biệt tại các đô thị lớn, cần được định giá cao hơn, tiệm cận giá thị trường. Cụ thể, giá đất nông nghiệp nên đạt tối thiểu khoảng 50% giá đất ở (đất thổ cư) tại cùng khu vực.
