"Đẻ" thêm giấy phép con
Theo hướng dẫn tại Công văn 1240 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, điều 17 luật Kiến trúc 2019 quy định công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc bao gồm công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I trong khi theo Thông tư 06/2021 của Bộ Xây dựng thì công trình công cộng bao gồm: Các tòa nhà, kết cấu khác sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp khác. Ví dụ: Tòa nhà bố trí công năng theo tầng cao để sử dụng làm chung cư, khách sạn và văn phòng thuộc loại công trình hỗn hợp. Do đó, đối với các dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại dịch vụ (trong đó phần diện tích nhà ở chung cư chiếm tỷ lệ lớn hơn so với phần diện tích thương mại dịch vụ) có quy mô thuộc cấp đặc biệt, cấp I, nghĩa là thuộc trường hợp phải thi tuyển phương án kiến trúc theo điều 17 luật Kiến trúc.
Các doanh nghiệp bất động sản gặp khó vì quy định thi tuyển kiến trúc
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Nhiều ý kiến cho rằng đã có cách hiểu không đúng trong hướng dẫn tại Công văn 1240 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM và việc này đang làm khó nhiều doanh nghiệp.
Lãnh đạo Công ty Đ.P cho biết mới đây dự án của công ty ông tại khu vực TP.Thủ Đức cũ phải trải qua bước thi tuyển kiến trúc. Tuy nhiên, cách làm rất hình thức, chỉ mang tính đối phó bởi trước đó toàn bộ dự án đã được một đơn vị thiết kế nước ngoài thiết kế hoàn thiện. Phương án thiết kế sau đó được gửi lên Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM theo kiểu "hồ sơ trọn bộ" mà không có các bước thi tuyển kiến trúc như thường thấy là Sở ra thông báo để mời gọi các đơn vị thiết kế, đưa ra các phương án kiến trúc cho dự án, sau đó sẽ tiến hành thi tuyển để chọn phương án tốt nhất. "Việc mở rộng cách hiểu luật Kiến trúc 2019 dẫn đến phát sinh nhiều thủ tục không đúng quy định, "đẻ" thêm giấy phép con buộc các doanh nghiệp phải hoàn thiện, gây mất thời gian và chi phí. Như chúng tôi, các thủ tục trung gian làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư thêm 3 - 6 tháng. Phát sinh quy trình thi tuyển và chi phí tổ chức thi tuyển, làm gia tăng chi phí vốn hàng trăm triệu đồng, từ đó ảnh hưởng hiệu quả tài chính dự án", vị này bức xúc nói.
Một doanh nghiệp khác cũng phản ánh những dự án gần đây của công ty triển khai đều phải làm thêm một bước là thi tuyển kiến trúc. Ông nói thẳng quy định này chồng chéo và không cần thiết bởi thực tế các dự án doanh nghiệp đều thuê đơn vị tư vấn thiết kế thực hiện theo quy hoạch được phê duyệt.
Các doanh nghiệp đều cho rằng đang có sự chồng chéo giữa các cách hiểu luật, dẫn đến yêu cầu nói trên. Theo doanh nghiệp, quy định này chỉ nên áp dụng đối với công trình mang tính biểu tượng, di tích, các công trình công cộng do nhà nước bỏ vốn đầu tư. Còn những công trình nhà ở, thương mại dịch vụ, hỗn hợp... của tư nhân thì không nên ràng buộc. Miễn sao dự án được thiết kế, xây dựng theo đúng quy hoạch được duyệt về hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng, dân số...
Cần thu hồi ngay Công văn 1240
Kiến trúc sư Trần Tuấn (Hội Kiến trúc sư TP.HCM) đề nghị cần làm rõ các nội dung của luật Kiến trúc 2019 thật chi tiết và chính xác, nhất là các thuật ngữ về công trình công cộng và chung cư hỗn hợp ở các dự án căn hộ thương mại thuộc khối tư nhân. Bởi không phải tất cả các dự án chung cư, kể cả quy mô lớn đều bắt buộc phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Một công trình chỉ thuộc diện phải thi tuyển khi đáp ứng đồng thời 2 điều kiện. Đầu tiên đó phải là công trình hỗn hợp có đầy đủ các chức năng như chung cư, văn phòng và khách sạn, những loại hình được xem là công trình công cộng. Trong khi đó, các dự án chung cư chỉ có khối đế thương mại - dịch vụ đơn thuần không thuộc nhóm này. Thứ hai, công trình phải đạt quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I, tức các dự án có quy mô rất lớn về số tầng hoặc diện tích sàn theo quy định phân cấp xây dựng.
TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng nếu hiểu theo tinh thần công văn của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM thì hầu như tất cả các dự án chung cư trên địa bàn đều phải áp dụng cơ chế thi tuyển phương án kiến trúc. Điều này không đúng với tinh thần của luật Kiến trúc 2019. Vì vậy, cần phải rà soát và làm rõ tính chất pháp lý của Công văn số 1240. Bởi điều 17 luật Kiến trúc 2019 quy định: Công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc bao gồm công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I. Quy định này đặt ra 2 điều kiện bắt buộc, đồng thời (tích lũy): Công trình phải là công trình công cộng và phải thuộc cấp đặc biệt hoặc cấp I. Hai điều kiện này có tính tích lũy, tức là phải được đáp ứng đồng thời. Việc thiếu bất kỳ điều kiện nào đều không làm phát sinh nghĩa vụ thi tuyển theo quy định của luật.
Trong khi đó, Thông tư số 06/2021 phân cấp công trình xây dựng, hướng dẫn quản lý kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng về bản chất là công cụ phân loại kỹ thuật phục vụ quản lý, không phải là căn cứ độc lập để xác lập nghĩa vụ pháp lý mới. Nghị định số 06/2021 của Chính phủ quy định phân loại công trình theo công năng sử dụng, bao gồm công trình dân dụng, nhà ở, công trình hỗn hợp về bản chất là phục vụ quản lý chất lượng và thi công xây dựng, không xác định tiêu chí công trình công cộng theo luật Kiến trúc. Do vậy, theo TS Đỗ Thị Loan, về bản chất các dự án nhà ở thương mại, kể cả khi có bố trí chức năng thương mại - dịch vụ vẫn là công trình dân dụng, có thể mang tính chất hỗn hợp. Tuy nhiên công trình hỗn hợp không đồng nghĩa với công trình công cộng. Việc xác định công trình công cộng phải dựa trên mục đích phục vụ cộng đồng, tính chất sử dụng chính. Không thể suy diễn từ yếu tố có chức năng dịch vụ để chuyển hóa bản chất pháp lý của công trình. "Việc đồng nhất "cấp công trình" với "nghĩa vụ thi tuyển" hoặc "công trình hỗn hợp" với "công trình công cộng" là cách hiểu chưa phản ánh đầy đủ nội dung điều 17 luật Kiến trúc", chuyên gia này nói.
Chính vì vậy, TS Đỗ Thị Loan đề nghị cơ quan có thẩm quyền rà soát cách hiểu và áp dụng điều 17 luật Kiến trúc, làm rõ phạm vi áp dụng theo từng loại công trình, bảo đảm không phát sinh nghĩa vụ ngoài phạm vi luật định. Trước mắt, bà đề nghị các cơ quan có thẩm quyền thu hồi ngay Công văn số 1240. Việc này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời duy trì sự ổn định, nhất quán và khả năng dự đoán của môi trường pháp lý đô thị.
