Lãi suất cho vay BĐS lên gần 14%/năm
Lãi suất cho vay mua bất động sản (BĐS) đã tăng nhanh trong 1 tháng trở lại đây. Khảo sát cho thấy, từ cuối tháng 1, ngân hàng (NH) Vietcombank điều chỉnh tăng lãi suất cho vay ưu đãi đối với mua căn hộ, nhà phố tại TP.HCM với số tiền cho vay 70% giá trị BĐS, 100% nếu thế chấp tài sản khác. Thời gian cho vay tối đa 35 năm. Mức lãi suất ưu đãi đưa ra có 4 mục khác nhau: cố định 6 tháng là 9,6%/năm, 12 tháng là 9,9%/năm, 18 tháng là 13,6%/năm, 24 tháng là 13,9%/năm. Phí trả nợ trước hạn từ 1 - 2% tùy theo năm. BIDV cũng áp dụng lãi suất cho vay BĐS tối thiểu là 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; tối thiểu 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu.
Ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua nhà
ẢNH: NGỌC THẮNG
Lãi suất cho vay của nhóm Big4 tăng kéo mặt bằng lãi suất cho vay BĐS của các NH thương mại cổ phần tăng từ 1 - 2%/năm so với trước đó. ShinhanBank áp dụng lãi suất cho vay 7,95%/năm cố định trong 12 tháng, 8%/năm trong 24 tháng và 8,1%/năm trong 36 tháng. MB áp dụng lãi suất ưu đãi mua nhà năm đầu tiên 8,5%/năm; 18 tháng là 9%/năm; 24 tháng lên tới 9,5%/năm. Lãi suất sau thời gian ưu đãi cộng thêm biên độ từ 1,5 - 3,5%/năm. Tại ACB, vay mua nhà năm đầu tiên lãi suất là 8,3%/năm; 24 tháng là 8,8%/năm... Có thể thấy, mức cho vay ưu đãi 5 - 6%/năm với căn hộ đã chính thức biến mất, mức ưu đãi phổ biến hiện đã lên 8%/năm.
Thời kỳ lãi suất vay rẻ đã qua khi lãi suất huy động tiết kiệm của các nhà băng đã bắt đầu tăng kể từ tháng 10.2025 đến nay. Thị trường ghi nhận mỗi tháng có đến vài chục NH tăng lãi suất tiết kiệm. Hiện lãi suất huy động tiền đồng kỳ hạn dưới 6 tháng của NH gần như đụng trần 4,75%/năm, việc cạnh tranh thu hút nguồn vốn diễn ra khốc liệt từ kỳ hạn 6 tháng trở lên, dao động từ 5,5 - 7,1%/năm; ở kỳ hạn 12 tháng, lãi suất phổ biến từ 6,1 - 7,2%/năm… Ngoài ra, một số NH còn có lãi suất huy động ưu đãi với lãi suất kỳ hạn 6 tháng lên 8,2%/năm. Không chỉ lãi suất huy động từ khu vực dân cư tăng mà những ngày gần đây, lãi suất trên thị trường liên NH cũng đột ngột tăng lên gần gấp đôi so với cuối tuần trước. Ngày 3.2, các NH vay qua đêm với lãi suất 9,1%/năm, 1 tuần lên 9,6%/năm, 2 tuần lên 6,4%/năm, 1 tháng là 7,5%/năm, 3 tháng là 7,5%/năm… Diễn biến này cho thấy thanh khoản của một số NH đang có khó khăn.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, chỉ ra 3 nguyên nhân khiến lãi suất tăng cao, đó là sự chênh lệch cung - cầu vốn; áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư hấp dẫn khác; định hướng phân bổ nguồn lực. BĐS không phải là lĩnh vực ưu tiên hoàn toàn mà nguồn vốn cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Chính vì vậy mà lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đương nhiên sẽ phải chịu mức cao hơn.
Kiểm soát tín dụng BĐS
Trong năm 2025, tăng trưởng tín dụng BĐS tăng khoảng 22%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn hệ thống là 19%. Trong đó, cho vay kinh doanh BĐS tăng tới 28%, còn cho vay mua nhà chỉ tăng 14%. Tại công văn phân bổ hạn mức tín dụng cho các NH từ cuối năm 2025, NH Nhà nước (NHNN) yêu cầu các NH kiểm soát tốc độ tăng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Đáng chú ý, NHNN yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó. NHNN cho biết sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và tăng trưởng tín dụng lĩnh vực BĐS của NH trong năm 2026 và sẽ xem xét giảm trừ hạn mức tín dụng nếu NH không tuân thủ. Các NH định hướng dòng vốn tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh.
Chỉ đạo này là có thể hiểu được khi trong năm 2025, tăng trưởng tín dụng của một số NH tăng nhanh và chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ. Một số NH đã điều chỉnh tăng trưởng tín dụng cho vay BĐS, một số NH dừng gói cho người trẻ vay mua nhà 5 - 6%/năm hoặc tăng lãi suất cho vay. Bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc cao cấp Quản trị tài chính doanh nghiệp, khối Tài chính kế hoạch Techcombank, nói rằng danh mục tín dụng khách hàng doanh nghiệp trong năm 2025 ghi nhận tín hiệu tích cực khi tỷ trọng cho vay BĐS đang giảm dần. Trong suốt các quý của năm 2025, tỷ trọng cho vay BĐS tại Techcombank liên tục thu hẹp. Đến cuối quý 4/2025, dư nợ cho vay BĐS trong nhóm khách hàng doanh nghiệp chỉ còn chiếm 56%, giảm so với mức 61% tại quý 1/2025, với quy mô dư nợ khoảng 253.000 tỉ đồng. Tính trên toàn bộ danh mục tín dụng, cho vay BĐS chiếm khoảng 31%, thấp hơn mức 33% đầu năm. NH đang dịch chuyển từ cho vay khách hàng doanh nghiệp sang khách hàng cá nhân, nhằm phân tán rủi ro tốt hơn. Trong đó, Techcombank vẫn duy trì sản phẩm chủ lực là cho vay mua nhà, đồng thời đẩy mạnh cho vay tín chấp.
Với cách tính hạn mức tăng trưởng tín dụng mà NHNN công bố, một số NH sẽ có room như sau: Techcombank khoảng 19,5%, Vietcombank khoảng 19,24%, ACB khoảng 18,2%, Vietinbank khoảng 17,68%, HDBank 17,68%, VPBank 17,94%, MSB 16,9%, STB 15,6%, OCB 14,56%, KLB 13,52%... Sự thay đổi về phân bổ tín dụng trong quý 1 không vượt quá 25% chỉ tiêu hạn mức tín dụng cả năm (thay vì không hạn chế như trước đây) đã khiến một số NH sử dụng hết hạn mức tín dụng của quý 1.
Với mức tăng trưởng này, những NH có tổng dư nợ tín dụng năm 2025 thấp thì 3 tháng đầu năm chỉ được giải ngân một vài ngàn tỉ đồng. Chẳng hạn, NH có dư nợ cuối năm 2025 ở mức 100.000 tỉ đồng, tăng trưởng dư nợ trong khoảng 12%, tức được tăng thêm 12.000 tỉ đồng, chia bình quân cho mỗi quý thì số tiền giải ngân là 3.000 tỉ đồng. Số tiền này sẽ được nhanh chóng giải ngân trong hơn một tháng đầu năm. Để kiểm soát tăng trưởng tín dụng, một NH vừa thông báo trong hệ thống nội bộ: "Tạm dừng tất cả các khoản giải ngân từ hôm nay (4.2) đến ngày 31.3, hệ thống sẽ điều chỉnh tín dụng theo hướng cân đối giải ngân từng món theo số liệu thu nợ hằng ngày".
Giám đốc khối khách hàng cá nhân một NH cổ phần lý giải lãi suất cho vay BĐS của các NH hiện ở mức cao, thậm chí có nơi lên 14% là nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng vào BĐS. Trong bối cảnh đó, họ sẽ ưu tiên cho vay đối với khách hàng mua sản phẩm dự án đã ký kết với chủ đầu tư, phần lãi suất vay này thấp hơn so với lãi suất cho vay thông thường. Hơn nữa, chi phí vốn của NH hiện nay cũng ở mức cao nên lãi suất cho vay lên 14%/năm cũng dễ hiểu. "Tính cụ thể, lãi suất tiết kiệm phổ biến hiện ở mức 7%/năm cộng chi phí vốn (dự trữ thanh khoản, bảo hiểm…) từ 1,68 - 2%, chi phí vận hành khoảng 3%, tổng cộng lên khoảng 11%, nếu tính thêm tiền lời NH vô nữa thì các NH mới có lãi", vị này nói.
Với tăng trưởng tín dụng BĐS tăng nhanh trong năm 2025, lãi suất cho vay của một số NH được điều chỉnh tăng lên cũng là điều dễ hiểu. Vốn tín dụng tập trung ưu tiên cho khu vực sản xuất kinh doanh. Hơn nữa, lãi suất huy động của các NH hiện đã tăng lên nên lãi suất cho vay cũng tăng. Tuy nhiên, khi lãi suất cho vay cao, khách hàng sẽ tính toán có nên vay hay không. Đồng thời, những khách hàng trong năm 2025, nay đến thời điểm điều chỉnh lãi suất vay mà tăng lên vài phần trăm thì có khi không phản ứng kịp, sẽ gặp khó khăn trong những khách hàng vay cũ. Trước đây, khi vay lãi suất thấp 5 - 6%/năm, nay tăng lên 10 - 14%/năm thì họ lại gặp khó khăn trong trả nợ.
PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM
