Giảm phát triển đô thị tràn lan theo chiều ngang
Theo nghị quyết, ranh giới khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận được xác định đến tận ranh các thửa đất nằm trong phạm vi bán kính 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot. Trong khu vực TOD không xây dựng mới dự án nhà ở với loại hình công trình nhà ở riêng lẻ thấp tầng. Hệ số sử dụng đất được phép điều chỉnh tăng tối đa không quá 1,5 lần so với quy định nhằm khai thác quỹ đất và giá trị tăng thêm từ đất. Khu vực TOD cũng được quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp, bao gồm nhà ở - kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng và các dịch vụ công cộng.
Không cho xây nhà thấp tầng trong khu TOD là hướng đi đúng đắn
ẢNH: NGỌC DƯƠNG
Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ phát triển đô thị và giao thông thông minh, xanh, linh hoạt. Thúc đẩy các hoạt động thương mại sáng tạo đổi mới, dịch vụ đa dạng và không gây ô nhiễm trong khu vực TOD. Phần diện tích sử dụng làm công viên, cây xanh trên tầng mái của công trình xây dựng được tính vào chỉ tiêu công viên, cây xanh công cộng với tỷ lệ quy đổi là 2 m2 diện tích tầng mái công trình làm công viên, cây xanh tương đương 1 m2 diện tích đất công viên, cây xanh...
TS Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM) cho biết, trước đó UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD dọc tuyến metro số 1, metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết 98.
Trong giai đoạn 2024 - 2025, TP dự kiến phát triển TOD tại 9 vị trí. Địa điểm có diện tích lớn nhất để phát triển TOD nằm tại xã Xuân Thới Thượng, H.Hóc Môn (cũ) với 389 ha, kết nối với đường Vành đai 3. Khu vực nhỏ nhất là khu vực Trung tâm triển lãm và thể dục thể thao Q.Tân Bình cũ với diện tích khoảng 5,1 ha, kết nối với tuyến metro số 2 và số 5. Về mặt phát triển đô thị, việc phát triển các khu đô thị nén cao tầng, hạn chế xây dựng thấp tầng tại các khu TOD sẽ hiệu quả hơn, sẽ giảm được quá trình phát triển đô thị tràn lan theo chiều ngang. Đồng thời gia tăng hệ số sử dụng đất ở các khu vực xung quanh cạnh metro. Đây là xu hướng tất yếu của các nước trên thế giới.
Hơn 40 tỉ USD thu từ đất
Theo Đề án phát triển 180 km đường sắt đô thị trong vòng hơn 10 năm tới của TP.HCM, nguồn thu từ mô hình TOD rất quan trọng. Bởi theo tính toán, chỉ riêng việc đấu giá đất xung quanh các tuyến metro dự kiến sẽ thu về hơn 40 tỉ USD. Đây là cơ hội rất lớn cho TP trong việc phát triển đô thị, thu hồi nguồn vốn đầu tư.
TOD là mô hình phát triển đô thị gắn với các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, BRT, tàu điện… nên theo kiến trúc sư Trần Tuấn, khu vực này thường quy hoạch mật độ xây dựng cao, chức năng hỗn hợp như ở, làm việc, thương mại, dịch vụ, ưu tiên đi bộ, xe đạp, giao thông công cộng thay cho ô tô cá nhân. Do vậy việc không cho xây dựng nhà thấp tầng trong các khu TOD là quyết định đúng đắn để tận dụng hiệu quả quỹ đất khi mà đất quanh các nhà ga của metro, BRT, tàu điện thường đắt giá, nếu xây thấp tầng sẽ lãng phí tiềm năng. Để hệ thống giao thông công cộng hoạt động hiệu quả cần số lượng lớn hành khách sống trong các khu dân cư, cao ốc văn phòng, tòa nhà dịch vụ trong bán kính đi bộ. Song song đó, nhà cao tầng tập trung dân cư, tạo nhu cầu đi lại bằng metro, BRT thay vì xe máy/ô tô.
Trái lại, xây thấp tầng sẽ phá vỡ cảnh quan, giảm hiệu quả đầu tư hạ tầng, khó đạt mục tiêu phát triển đô thị nén. Hệ quả là nếu cho phép xây thấp tầng sẽ lãng phí hạ tầng công cộng như metro, BRT, dẫn tới đầu tư hàng tỉ USD nhưng ít người sử dụng. Đặc biệt là giảm giá trị đất và khả năng thu hút đầu tư khi có quá nhiều nhà thấp tầng sẽ không tạo được sức hút kinh tế cho TOD.
Bước đi tất yếu để phát triển đô thị hiện đại
Kiến trúc sư Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội kiến trúc sư TP.HCM, cũng khẳng định việc TP không cho phép xây thấp tầng trong khu TOD là quyết định tất yếu để phát triển đô thị nén. Các khu vực xung quanh ga metro hay điểm trung chuyển BRT luôn được coi là "đất vàng" trong quy hoạch đô thị. Đây không chỉ là không gian ở, mà còn là trung tâm kinh tế - thương mại, nơi tập trung dân cư đông đúc để khai thác tối đa hiệu quả của hạ tầng giao thông công cộng. Nếu cho phép xây nhà thấp tầng tại những vị trí này, rõ ràng là một sự lãng phí quỹ đất quý giá.
Thực tế tại TP.HCM đã cho thấy điều này. Như dọc tuyến metro số 1, xung quanh các nhà ga, doanh nghiệp đã đi trước "xí phần" và hiện nay, các khu nhà cao tầng, trung tâm thương mại mọc lên san sát. Giá trị bất động sản tại khu vực này cũng tăng mạnh và cao hơn rất nhiều các dự án khác cùng khu vực. Điển hình là khi tuyến metro số 1 đi vào vận hành, ngay lập tức giá căn hộ tại các chung cư ở đây đã tăng bình quân 20%, trong khi các chung cư khác tăng chỉ từ 5 - 7%. Hay dọc tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ dù tuyến metro chưa biết khi nào khởi công nhưng hai bên đường, các khu nhà cao tầng đã mọc lên dày đặc. "Một tuyến metro hay BRT đầu tư hàng chục nghìn tỉ đồng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi mật độ dân cư và hoạt động thương mại đủ lớn để nuôi sống hệ thống. Đô thị nén, với các công trình cao tầng, hỗn hợp chức năng chính là mô hình tối ưu để thu hồi vốn cho hạ tầng công cộng, đồng thời giảm áp lực giao thông cá nhân và khai thác hiệu quả quỹ đất vốn ngày càng khan hiếm và đắt đỏ", kiến trúc sư Khương Văn Mười phân tích.
Trên thế giới, TOD đã trở thành "công thức thành công" của nhiều đô thị hiện đại như Thượng Hải (Trung Quốc), Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc), Singapore... Điểm chung là không gian quanh ga tàu điện luôn được quy hoạch dày đặc nhà cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ dịch vụ. Điều này tạo nên "cuộc sống 15 phút", nơi con người có thể đi bộ tới trường học, nơi làm việc, siêu thị hay công viên chỉ trong vòng 15 phút di chuyển thay vì phụ thuộc ô tô, xe máy và phải mất hàng giờ di chuyển. Ở chiều ngược lại, nếu để tồn tại các khu nhà phố, biệt thự thấp tầng trong TOD sẽ vô hình trung phá vỡ cấu trúc đô thị nén. Mật độ dân cư không đủ cao khiến ga tàu hoạt động kém hiệu quả trong khi hạ tầng giao thông cá nhân vẫn bị quá tải.
Mặt khác, cũng có ý kiến lo ngại là khi cấm xây nhà thấp tầng, các dự án TOD có nguy cơ bị "siêu thương mại hóa", chỉ dành cho người giàu. Đây là thách thức không thể xem nhẹ. Muốn giải quyết, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng: dành tỷ lệ đất nhất định trong TOD cho nhà ở xã hội, căn hộ vừa túi tiền, kết hợp chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia. TOD không thể chỉ là nơi của cuộc sống sang trọng, mà phải là một cộng đồng đô thị năng động, đa dạng, đáp ứng nhu cầu về đi lại, kinh doanh và an cư cho mọi tầng lớp dân cư.
