Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025 toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 -2025 và tiệm cận "đỉnh" nguồn cung.
Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được "giải khát" hoàn toàn. Lý do, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi đa phần các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng, trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.
Không ít dự án rơi vào tình trạng "cháy hàng", thậm chí phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.
Theo dự báo năm 2026, giá bất động sản sẽ không tăng 'nóng', nhưng khó giảm
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng "nóng".
Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường.
Về dài hạn, VARS cho rằng, giá bất động sản sẽ không tăng "nóng" nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị và kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.
Khó giảm bởi nhu cầu về nhà ở, đầu tư vẫn luôn duy trì ở mức cao
ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG
Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ "đóng băng" giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
VARS cho rằng, mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là yếu tố then chốt.
