Không đủ khả năng đóng tiền sử dụng đất
Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn, Tổng biên tập Báo Thanh Niên chia sẻ, sức nóng của giá đất, thuế đất có thể nhận thấy ngay trong những biến động chính sách liên quan đến lĩnh vực này. Cụ thể, từ lúc Báo Thanh Niên chuẩn bị hội thảo đến nay chỉ khoảng 10 ngày nhưng đã có rất nhiều diễn biến mới xung quanh các vấn đề này. Mới nhất, sáng nay thôi, Bộ Tài chính một lần nữa thay đổi các đề xuất liên quan đến thuế bổ sung, từ 3 phương án xuống còn 2 phương án. Tuần trước, Thủ tướng Chính phủ cũng chính thức công bố, sẽ trình sửa luật Đất đai 2024. Đây là một quyết định cần thiết và cấp bách.
"Cần thiết bởi sau gần 1 năm áp dụng trong thực tiễn như Thủ tướng đã tổng kết, nhiều quy định của luật Đất đai đã thu được kết quả tích cực. Pháp luật đất đai từng bước đi vào cuộc sống, khắc phục vướng mắc, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Chính sách đất đai củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư. Tuy nhiên, chính sách này cũng bộc lộ không ít những bất cập, chưa phù hợp với chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp cũng như chưa đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước giai đoạn mới", nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn phân tích.
Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn cho rằng, hiện nay tiền sử dụng đất còn cao hơn giá trị mảnh đất
ẢNH: ĐỘC LẬP
Trên thực tế, bất cập lớn nhất mà nhiều người quan tâm, đó là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. "Nổi tiếng bất đắc dĩ" nhất chính là câu chuyện ở Nghệ An, khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất cho một miếng đất giá trị khoảng 3 tỉ đồng nhưng thuế mất tới 4,5 tỉ đồng.
Đáng nói, câu chuyện này không phải hy hữu mà diễn ra ở nhiều nơi. Nguyên nhân của tình trạng này là theo quy định của luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1.1.2026 nên thời gian qua, một số tỉnh, thành đã ban hành bảng giá đất mới thay thế bảng giá đất cũ với giá tăng cao gấp nhiều lần.
Ngay tại TP.HCM, rất nhiều hộ, nhiều gia đình cũng không đủ khả năng đóng thuế đất do bảng giá đất mới tăng quá cao, có nơi như Hóc Môn (cũ), cao gấp 38 lần so với bảng giá đất cũ. Việc này dẫn đến khoảng cách giữa giá đất ở và đất nông nghiệp bị kéo ra quá xa. Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở phải đóng số tiền rất lớn, vượt quá khả năng tài chính của họ.
Ở thời điểm này, những địa phương vẫn còn áp dụng bảng giá đất cũ (ban hành theo luật Đất đai 2013) đang xây dựng bảng giá đất mới để kịp tiến độ áp dụng đồng loạt vào ngày 1.1.2026 tới.
"Tôi đang hình dung một cảnh tượng giá đất đuổi giá nhà khi tiêu chí để xây dựng bảng giá đất là sát giá thị trường. Tôi cũng mong lát nữa, chúng ta sẽ cùng thảo luận xem, giá thị trường được đo lường như thế nào. Bởi nếu không có cơ sở khoa học, rất có thể bảng giá đất lại "chạy đua" với giá ảo trên thị trường. Quý vị cũng đã chứng kiến, giá thị trường vẫn liên tục được đẩy lên vì rất nhiều lý do: làm đường, xây cầu, có "đại bàng" tới làm dự án, hay mới nhất là sáp nhập các tỉnh/thành. Nếu các địa phương căn cứ vào mức giá đã được thổi lên đó làm dữ liệu để xây dựng bảng giá đất… thì sẽ dẫn đến tình trạng bảng giá đất "chạy đua" với giá ảo. Và hệ lụy của việc này là giá nhà đất ngày càng đắt đỏ, xa vời với khả năng tài chính của người dân. Phí chuyển nhượng, thuế sử dụng đất tăng vọt kéo chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên và người mua nhà là người phải gánh chịu cuối cùng", nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn đặt vấn đề và nhận xét, đấy chính sự cần thiết của việc sửa luật Đất đai 2024, trong đó có bảng giá đất.
Còn cấp bách, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng đồng loạt trong nửa năm tới. Nếu không sửa nhanh thì những bất cập tại một số địa phương hiện nay sẽ lan rộng ra cả nước. Chưa kể việc sáp nhập các tỉnh/thành nhưng nhiều nơi vẫn đang duy trì nhiều bảng giá đất khác nhau.
Ví dụ, TP.HCM đang áp dụng song song 3 bảng giá đất của TP.HCM cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương đến hết năm. Đó là lý do Chính phủ đã quyết định sẽ trình sửa luật Đất đai 2024. Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn cũng mong các chuyên gia, doanh nghiệp và nhà quản lý trao đổi thêm về những cơ chế, chính sách trong luật Đất đai 2024 cần phải sửa đổi cũng như đề xuất các giải pháp. Những người làm Báo Thanh Niên sẽ tổng hợp gửi cho Chính phủ như một kênh tham khảo.
Nhà nước chậm nhưng tính lãi cho doanh nghiệp
Một vấn đề cũng rất nóng, theo nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn, đó chính là quy định khoản tiền bổ sung tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1.8.2024 theo dự thảo tờ trình sửa đổi Nghị định 103 của Bộ Tài chính. Nói là khoản thu bổ sung, nhưng thực chất là thu tiền lãi đối với số tiền chưa đóng trong khoảng thời gian Nhà nước chưa tính xong nghĩa vụ tài chính. Điều vô lý chính là ở chỗ: Nhà nước chậm tính tiền sử dụng đất nhưng lại tính lãi doanh nghiệp. Mà số lãi bổ sung này rất lớn, nếu quy định này giữ nguyên doanh nghiệp phải đóng hàng trăm tỉ đồng.
Nhà nước chậm tính tiền cho doanh nghiệp, nhưng bắt doanh nghiệp đóng lãi
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn chưa phục hồi, số tiền bổ sung này có thể khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng, thậm chí buộc phải rời bỏ thị trường. Không chỉ vì số tiền quá lớn, khi chưa đóng xong tiền đất, doanh nghiệp không đủ điều kiện để mở bán dự án cho khách hàng, doanh nghiệp cũng không huy động được tài chính… khốn khó đủ đường.
"Đã có nhiều diễn biến mới xung quanh các vấn đề thuế, phí đất nóng bỏng vừa qua. Với việc giá đất tăng mạnh dẫn đến các bất cập, Bộ Tài chính đã đề xuất thu 30 - 50% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, thay vì thu toàn bộ như hiện nay. Cách tính này từng áp dụng nhiều năm trước và được đề xuất khôi phục nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân. Tuy nhiên, đề xuất chỉ áp dụng với một số trường hợp cụ thể, không đại trà. Ngoài ra, Bộ cũng đưa ra các phương án giảm mức truy thu tiền sử dụng đất do chậm xác định nghĩa vụ tài chính, từ 5,4% xuống 3,6% hoặc tạm bỏ nếu không còn phù hợp. Vậy nhưng, phương án này đưa ra có phù hợp hay chưa? Mức thuế thế nào để "ghìm cương" giá đất, giá nhà? Tôi rất mong quý vị ở đây chia sẻ thẳng thắn, đề xuất kiến nghị các giải pháp sát sườn, thực tế để các cơ quan có thẩm quyền, để Chính phủ có thêm kênh tham khảo trước khi sửa luật Đất đai cũng như chốt các phương án liên quan đến thuế đất, giá đất", nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn đặt vấn đề.
