Thủ tục vẫn còn phức tạp
Theo Nghị định số 151/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, đối với trường hợp người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay từ trước ngày 1.8.2024 khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng).
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Khoa Luật thương mại Trường đại học Luật TP.HCM) nhận xét: Về cơ bản quy định này thay thế cho quy định tại điều 42 Nghị định 101/2024. Đồng thời có sự kế thừa và mở rộng hơn tinh thần của các văn bản pháp luật đất đai trước đây như Nghị định 84/2007, Nghị định 43/2014, Nghị định 01/2017 để phù hợp hơn với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể, mốc thời gian thực hiện mua đất bằng giấy tay được xem xét cấp sổ hồng đã kéo dài đến trước ngày 1.8.2024 thay vì chỉ đến 1.7.2014 như trước đây. Quy định mới cũng bao quát cả trường hợp không có giấy tờ lẫn có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 137 luật Đất đai 2024 vẫn được cấp sổ hồng cho người mua.
Đất mua bán giấy tay trước ngày 1.8.2024 được cấp sổ hồng
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Việc kéo dài thời hạn đến trước ngày 1.8.2024 thể hiện sự thừa nhận và hợp thức hóa của Nhà nước đối với những giao dịch này nhằm ổn định quan hệ sử dụng đất. Với các quy định về thủ tục niêm yết, thông báo công khai hồ sơ tại UBND cấp xã… cho thấy Nhà nước không chỉ dừng lại ở hợp thức hóa mà còn hướng tới ngăn ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp phát sinh, bảo đảm quyền lợi chính đáng của cả bên mua và bên bán. "Có thể thấy chính sách pháp luật đất đai đã có sự phát triển theo hướng ngày càng bao quát, linh hoạt và phù hợp thực tiễn, mở rộng đáng kể về thời gian và điều kiện giấy tờ, thủ tục đã được chuẩn hóa, công khai với cơ chế một cửa", thạc sĩ Ngô Gia Hoàng cho hay.
Tuy nhiên, thạc sĩ Ngô Gia Hoàng lưu ý, các quy định này hiện chưa được luật hóa, đưa vào luật Đất đai mà chỉ dừng ở cấp Nghị định. Việc có quá nhiều văn bản pháp luật, đặc biệt là văn bản dưới luật, với các nội dung sửa đổi, bổ sung, các điều khoản được viện dẫn phức tạp khiến người dân và ngay cả cán bộ, những người thực thi việc cấp sổ hồng cũng khó tiếp cận và nắm bắt quy định pháp luật. Điều này dễ dẫn đến tình trạng mỗi nơi hiểu một cách và làm mỗi kiểu khác nhau.
Mặt khác, vẫn còn khoảng cách giữa quy định và thực tiễn khi thủ tục chưa thật sự đơn giản (nhiều loại giấy tờ, mẫu đơn...) nên khó áp dụng với nhiều tình huống thực tế đa dạng, có thể gây phiền hà cho người dân như vẫn phải đi lại nhiều, thời gian giải quyết thường kéo dài hơn so với quy định. Hơn nữa, việc mở rộng thời hạn công nhận các giao dịch chưa đủ điều kiện cũng tiềm ẩn tác động ngược, có thể vô tình khuyến khích người dân tiếp tục thực hiện các giao dịch bằng giấy tay, không tuân thủ quy định pháp luật về đất đai. Do đó, cùng với việc mở rộng diện công nhận quyền sử dụng đất nhằm ổn định xã hội, Nhà nước cần song song hoàn thiện cơ chế luật hóa, đơn giản hóa thủ tục và tăng cường tuyên truyền, giám sát để vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, vừa nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật đất đai.
Có lợi cho tất cả các bên
Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 7, TP.HCM giải thích: Theo luật Đất đai 2024, những thửa đất đã có sổ hồng nhưng mua bán bằng giấy tờ viết tay trước ngày 1.8.2024 sẽ được cấp sổ hồng cho người mua. Trong khi những trường hợp người dân có đất nông nghiệp sau đó tự tách thửa, phân lô bán nền cho người khác mua đất xây nhà sẽ nằm trong quy định cấp sổ hồng cho trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích, thì thời gian mua bán giấy tay và tự xây nhà cũng từ trước ngày 1.7.2014 kèm theo điều kiện phải phù hợp quy hoạch, không tranh chấp mới được cấp sổ. Khi đó UBND cấp xã sẽ xác nhận thời điểm căn cứ vào quá trình đóng thuế đất phi nông nghiệp, đăng ký tạm trú, đăng ký mua điện, xử phạt vi phạm xây dựng...
"Đối với trường hợp mua bán đất bằng giấy tay và xây nhà không phép trước ngày 1.7.2014 được cấp sổ điều kiện đầu tiên là phù hợp quy hoạch. Nhưng tiêu chí này rất khó. Bởi như ở TP.HCM quy hoạch trước đó chưa phù hợp với tình hình thực tế, còn quy hoạch mới được duyệt quy hoạch chung mới công bố, chưa phủ kín quy hoạch 1/2.000. Tại nhiều địa phương quy hoạch chung thậm chí còn chưa được duyệt, nên chưa có cơ sở để xem xét cấp sổ hồng cho các trường hợp này. Ngoài ra, các trường hợp mua bán đất nông nghiệp giấy tay và xây dựng sau ngày 1.7.2014 vẫn chưa đưa vào luật để cấp sổ hồng cho người dân, trong khi trường hợp này trong thực tế cũng rất nhiều, nhất là ở các TP lớn như TP.HCM. Nên cần phải có quy định cụ thể hơn để tháo gỡ cho người dân trong tình huống này", vị này cho hay.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT (nay là Bộ Nông nghiệp - Môi trường), nhận xét: Đến nay các quy định của pháp luật đã cởi mở hơn trong việc cấp sổ hồng cho người mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay. Điều này có lợi cho tất cả các bên, nhất là cho người dân, những người ít am hiểu về luật pháp cũng như các trường hợp trước đây khó khăn phải liều mua nhà đất bằng giấy tay. Việc này cũng giúp cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng hơn trong việc quản lý nhà đất, khi có thể định danh, số hóa nhà đất trên hệ thống nhằm quản lý, không để tình trạng đất đai "sống" ngoài vòng pháp luật. Dù mua bán nhà đất bằng giấy tay nhưng phù hợp quy hoạch, không tranh chấp vẫn nên cấp sổ hồng cho người dân. Vấn đề là xác minh thời điểm mua bán giấy tay lúc nào, trong trường hợp nào, hoàn cảnh nào cần phải quy định rõ các điều kiện. Bởi nếu không sẽ dễ dẫn đến việc ký lùi ngày.
"Mở ra như thế là tốt cho dân. Trước đây có quy định những trường hợp nhà đất từ năm 1997 phải có sổ hồng mới được chuyển nhượng nên nhiều trường hợp không đủ điều kiện phải mua bán giấy tay. Song luật cần phải lọc ra, lường trước những trường hợp nào có thể lợi dụng quy định để hợp thức cái cũ bằng tờ giấy mới, các trường hợp có thể trục lợi chính sách để điều chỉnh, có như vậy luật mới công bằng", GS Đặng Hùng Võ khuyến cáo.
Từ ngày 1.8.2024 bắt buộc phải có công chứng
Người mua nhà, đất bằng giấy tay tùy thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm lập hợp đồng giấy tay, sử dụng đất ổn định, đất có giấy tờ hay chưa, có tranh chấp không... sẽ được cấp sổ đỏ và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định tại điều 137 luật Đất đai 2024 và điều 42 Nghị định 101/2024. Đối với các trường hợp mua nhà, đất từ ngày 1.8.2024, bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo quy định, ngoại trừ các trường hợp luật cho phép công chứng, chứng thực theo yêu cầu.
