Giữa năm 2025, chị Thu Huyền (Hà Nội) quyết định mua 1 căn chung cư tại khu đô thị OCP1. Giá căn chung cư 3 ngủ khi đó hơn 4,6 tỉ đồng, chị Huyền chỉ có hơn gần 1 tỉ tiền mặt nhưng vẫn quyết “liều” mua do lãi vay mua nhà đang rất thấp.
“Giá chung cư tăng liên tục, tôi có 2 con trai nên muốn mua thêm 1 căn để làm của để dành cho các con”, chị Huyền chia sẻ. Tuy nhiên, cuối năm lãi suất rục rịch tăng lên nhanh chóng, khoản vay dự kiến ban đầu từ một ngân hàng khối ngoại lãi suất ưu đãi 2 năm là 6% đã tăng dần lên. Chị Huyền vội vàng làm thủ tục giải ngân dù khi đó vẫn đang xoay xở đóng tiến độ được, để tranh thủ lãi suất còn rẻ.
Một dự án chung cư cao cấp phía Tây Hà Nội dự kiến bàn giao cuối năm nay
ẢNH: LM
Giải ngân kịp đợt cuối cùng của lãi vay ưu đãi 6,3% cho 2 năm đầu tiên, chị Thu Huyền thở phào, bởi chỉ sau đó một thời gian ngắn, lãi vay đã vọt lên 7 - 7,5% vay ưu đãi cho 2 năm đầu. Song chị vẫn canh cánh nỗi lo khi lãi vay hết thời gian ưu đãi bị thả nổi.
Anh Phan Văn (Hà Nội) cũng vay mua 1,5 tỉ đồng để một căn chung cư cũ từ cuối năm 2024. Dù đang được hưởng lãi suất vay ưu đãi, nhưng anh rất lo khi chỉ còn vài tháng nữa lãi suất vay thả nổi sẽ lên mức trên 11%. Dù đã cố gắng trả bớt vài trăm triệu tiền vay, nhưng với khoản vay còn gần 1 tỉ, riêng tiền lãi mỗi tháng sẽ lên tới 9 - 10 triệu đồng, chưa tính tiền gốc phải trả.
Áp lực lãi suất tăng cao khiến thị trường bất động sản, nhất là phân khúc chung cư rơi vào trầm lắng từ cuối năm ngoái tới nay. Trên nhiều hội nhóm đầu tư chung cư, nhiều người liên tục rao bán các căn hộ nhưng rất khó “chốt” được khách, hoặc phải chấp nhận giảm lãi để bán nhanh. Trong khi đó, những người có nhu cầu mua thực không dám xuống tay, do lo ngại áp lực vay nợ vì lãi suất tăng vọt.
Tại phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản hôm 26.2, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước theo dõi, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay mua nhà. Một chi nhánh ngân hàng Vietinbank tại TP.HCM cho biết hiện áp dụng lãi suất ưu đãi 9%/năm cho 12 tháng đầu hoặc 9,5%/năm cho 24 tháng đầu.
Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo công thức: lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 4,5% (không thấp hơn mức lãi suất cho vay sàn đang áp dụng là 11%/năm). Đáng chú ý, dự kiến mức lãi suất cho vay sàn có thể tăng đến 14%/năm.
Đầu cơ bị co hẹp, sức mua suy giảm
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung tăng, giá không giảm, thanh khoản giảm, lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị co hẹp mạnh. Thị trường đang dịch chuyển từ logic “kỳ vọng tăng giá” sang logic “hiệu quả khai thác - giá trị sử dụng - dòng tiền thực”.
Tuy nhiên, bên cạnh các yếu tố tích cực trực tiếp từ điều hành vĩ mô của Nhà nước hướng tới một chu kỳ bất động sản phát triển bền vững, dựa trên nhu cầu thực, cũng đang hình thành những áp lực mới với thị trường bất động sản.
Trong đó, lãi suất tăng mạnh “đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường bất động sản”. Chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính. Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư.
Theo ông Đính, người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh. Song song đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến giá thành bất động sản cao từ đầu vào, khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.
Điều này dẫn đến một nghịch lý là bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng” (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), trong khi khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu”: giá không giảm được - thanh khoản không tăng được.
Để thị trường phát triển bền vững, ông Đính cho rằng cần đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động bình thường trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế.
Bên cạnh đó, cần giảm chi phí đầu vào thông qua các công cụ điều tiết mềm, trong đó xem xét điều chỉnh hệ số K<1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển.
Đồng thời, có cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước.
Chuyên gia này cũng cho rằng, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn.
