Đa số nguồn thu đến từ tiền sử dụng đất
Theo ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó giám đốc Sở NN-MT TP.HCM, số thu ngân sách của ngành tài nguyên và môi trường (TN-MT) đã đóng góp đáng kể vào tổng thu ngân sách nhà nước của TP.HCM đạt 652.509 tỉ đồng, bằng 115,5% so với cùng kỳ năm trước. Đây là minh chứng rõ nét cho hiệu quả điều hành, phối hợp và nỗ lực của toàn ngành trong việc khai thác hợp lý, hiệu quả nguồn lực đất đai, một trong những trụ cột phát triển của TP.
Nguồn thu ngân sách từ đất tăng đột biến ở hầu hết các địa phương
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Kết quả trên đến từ việc xác định giá đất cụ thể, tính tiền sử dụng đất cho hàng loạt dự án lớn của tổ chức, cá nhân khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 10 tháng của năm 2025, Sở đã tiếp nhận, thẩm định và trình Hội đồng thẩm định giá đất TP đối với 65 hồ sơ dự án, với tổng số thu dự kiến lên tới 64.200 tỉ đồng. Đến cuối tháng 10.2025, tổng số hồ sơ đã được phê duyệt đạt 69.617 tỉ đồng, vượt kế hoạch đề ra, góp phần quan trọng vào nguồn thu ngân sách địa phương.
Trong đó tại TP.HCM cũ có 12 hồ sơ đã được phê duyệt, với tổng số thu 58.016 tỉ đồng. Nhiều dự án có giá trị thu lớn, tạo dấu ấn đột phá, tiêu biểu như dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ với số thu 27.317 tỉ đồng, dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City với 16.190 tỉ đồng và dự án Khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm với 5.300 tỉ đồng. Tại khu Bình Dương cũ có 46 dự án, với tổng số thu đạt 7.485 tỉ đồng, chủ yếu tập trung tại các khu công nghiệp, khu đô thị mở rộng và vùng ven phát triển theo hướng công nghiệp - dịch vụ. Khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu cũ có 7 dự án được phê duyệt, tổng số thu 4.116 tỉ đồng. Trong đó nhiều dự án du lịch, cảng biển, logistics tạo động lực phát triển vùng duyên hải. Bên cạnh nguồn thu từ tiền sử dụng đất, khoản thu từ tiền thuê đất, thuê mặt nước cũng tăng mạnh, đạt 13.605 tỉ đồng, tăng 7.962 tỉ đồng so với cùng kỳ, tương ứng 241%.
Ông Nguyễn Minh Nhựt cho biết sẽ tiếp tục tập trung tháo gỡ dứt điểm các hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất tồn đọng kéo dài từ giai đoạn năm 2003 - 2013, với tổng số 84 hồ sơ. Việc xử lý triệt để các hồ sơ này không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn giải quyết thực tiễn cấp bách về nhà ở cho khoảng 84.000 căn hộ, góp phần ổn định chỗ ở cho hơn 300.000 người dân.
Không chỉ TP.HCM, Chi cục Thống kê TP.Hà Nội thông tin, địa phương này đã thu hơn 564.000 tỉ đồng trong 10 tháng, vượt gần 10% dự toán năm. Riêng thu từ tiền sử dụng đất đạt 89.000 tỉ đồng, tăng tới 170% so với cùng kỳ và vượt 85,6% kế hoạch. Trong khi thu lệ phí trước bạ đạt 6.800 tỉ đồng, bằng 94% dự toán và tăng 9,8%.
Tại tỉnh Tây Ninh, các khoản thu từ đất vượt dự toán và tăng mạnh so với cùng kỳ, riêng các khoản thu từ đất trong 10 tháng đạt gần 13.000 tỉ đồng, tăng hơn 5.405 tỉ đồng so với cùng kỳ 2024. Nguồn thu từ đất chủ yếu là từ việc thu tiền sử dụng đất.
"Giải phóng" các dự án trì trệ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận xét, con số thống kê từ năm 2005 đến nay cho thấy tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất, trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất, chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Con số này có thể lên đến 15 - 16% nếu tiếp tục đẩy nhanh giải phóng các dự án trùm mền lâu nay. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ, đất đai sẽ đóng vai trò quan trọng như thế nào.
Hay như chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai) tại TP.HCM cũ là hơn 300.000 trường hợp. Nếu biến động này càng lớn thì chứng tỏ kinh tế càng phục hồi, giao dịch, sử dụng đất trong nền kinh tế càng tốt. Hiện địa bàn TP.HCM cũ có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn 13.134 hồ sơ, khoảng 12% chưa được cấp sổ hồng.
Không chỉ vậy, trên địa bàn TP.HCM cũ vẫn còn hàng trăm dự án bị trùm mền do tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Thậm chí có dự án hàng chục năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất. Chỉ tính riêng các dự án chung cư được xây dựng hoàn thành, có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho khách hàng nhưng chưa được cấp sổ hồng vì không đóng được tiền sử dụng đất. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất; đã nộp và được cấp sổ hồng một phần nhưng nay không được cấp tiếp vì có vướng mắc, phải xác định lại tiền sử dụng đất. "Nếu đẩy mạnh công tác định giá đất sẽ tháo gỡ cho hàng trăm dự án, định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước rất lớn", ông Châu nhấn mạnh.
TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, đánh giá hiện nay định giá đất vẫn là nút thắt lớn nhất của môi trường đầu tư đô thị VN bởi các luật liên quan đến đất đai, từ luật Đất đai, luật Đầu tư, luật Đấu thầu... đang tồn tại nhiều điểm giao cắt, thiếu tính đồng bộ. Cùng một dự án, có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau: thặng dư, so sánh, chi phí, thu nhập… nhưng lại không có cơ chế nào để đưa ra một chuẩn chung đủ sức thuyết phục. Chính sự thiếu nhất quán này khiến cơ quan quản lý lo ngại, không ai dám quyết. Không chỉ khó về chuyên môn, mà định giá đất còn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao. Đây là vòng luẩn quẩn, càng chậm thì giá càng biến động, càng khó xử lý, dự án nguy cơ càng bị treo kéo dài.
Do vậy, khi định giá đất được thực hiện nhanh, minh bạch, sát thị trường, sẽ giúp nhà nước kích hoạt được nguồn thu từ đất đai (tiền sử dụng đất, thuê đất), góp phần nâng cao thu ngân sách, đồng thời mở đường cho triển khai các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Việc gỡ vướng định giá đất và tính tiền sử dụng đất giúp "giải phóng" các dự án bị trì trệ, từ đó tăng cung nhà ở, phát triển đô thị, tạo việc làm, tăng thu nhập… cũng gián tiếp hỗ trợ ngân sách. Tuy nhiên, nếu thu tiền sử dụng đất quá nhanh, quá "nặng" mà không tính đúng thực tế dự án hoặc không có phương án hỗ trợ doanh nghiệp, người dân thì có thể dẫn tới chi phí tăng, giá nhà tăng, doanh nghiệp bị áp lực, cũng ảnh hưởng tiêu cực tới triển khai dự án và thu hồi vốn.
TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM
