Rất khó xảy ra rủi ro
Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và bồi thường nhà nước (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở NN-MT các tỉnh, thành phố hướng dẫn trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên sổ hồng đã cấp.
Đối tượng áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp nên nhận được sự quan tâm của xã hội. Đa số ủng hộ vì phù hợp với chủ trương số hóa, đơn giản thủ tục hành chính. Tuy nhiên, một số còn băn khoăn, lo lắng khi thông tin thế chấp không còn được ghi trên sổ hồng thì người mua liệu có gặp rủi ro về tính pháp lý của tài sản.
Từ nay việc thế chấp, xóa thế chấp không cần ghi trên sổ hồng mà được cập nhật trên cơ sở dữ liệu đất đai
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Lãnh đạo chi nhánh một ngân hàng tại TP.HCM cho rằng, về bản chất việc thế chấp, xóa thế chấp trên sổ hồng là một khâu ràng buộc để đảm bảo rủi ro cho ngân hàng. Khi xảy ra rủi ro khách hàng mất khả năng thanh toán thì việc đã đăng ký thế chấp trước đó sẽ đảm bảo quyền lợi ưu tiên xử lý tài sản, thu hồi nợ cho ngân hàng.
Tiếp theo, khi khách hàng vay vốn, lập tức sổ hồng đã được ngân hàng giữ trong kho lưu trữ nên không thể xảy ra rủi ro người đi vay có thể cầm tài sản bán bên ngoài, trừ khi khách hàng làm sổ giả, mua bán tay. Nhưng nếu làm điều này, người bán sẽ vi phạm pháp luật về hình sự nên trường hợp này cũng rất khó xảy ra.
"Một rủi ro chỉ xảy ra khi hệ thống quản lý tài sản của nhà nước cập nhật sót, thiếu thông tin mua bán, thiếu thông tin thế chấp, xóa thế chấp dẫn tới có khả năng một tài sản bị bán cho 1 - 2 người; hoặc kẹt thủ tục vay mới do chưa thể xóa thế chấp ngân hàng cũ vay cũ, dẫn tới giải ngân chậm", vị này nói.
Do vậy hiện tại quy định của nhà nước bỏ không ghi trực tiếp việc thế chấp, xóa thế chấp lên sổ hồng không phải là bỏ không ghi nhận mà chuyển hình thức sang ghi nhận trên cơ sở dữ liệu đất đai, trên không gian mạng. Việc này mang lại nhiều lợi ích cho cả khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước và ngân hàng. Đầu tiên là mẫu sổ hồng mới hiện nay chỉ có 2 trang nên khi bỏ ghi thế chấp, xóa thế chấp sẽ giúp cuốn sổ không bị cập nhật nhiều, không tốn công đổi sổ khi hết trang. Quan trọng hơn khách hàng không tốn nhiều thời gian chờ đợi đăng ký giao dịch đảm bảo tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai như trước. Ngân hàng cũng tránh các sai sót lặt vặt về cập nhật sổ hồng từ cơ quan chức năng như: sai lỗi chính tả, thông tin khách hàng, thông tin tài sản...
Nên thí điểm trước?
Theo ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM, tới đây từng căn nhà, từng lô đất sẽ được gắn mã định danh nên người dân có thể vừa sử dụng sổ hồng bằng giấy vừa có sổ hồng điện tử như căn cước công dân. Ngay cả công chứng cũng có thể sẽ bỏ luôn nên việc bỏ ghi thông tin thế chấp, xóa thế chấp lên sổ hồng là điều nên làm.
"Sổ hồng mục đích chính là xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vì vậy việc chuyển nội dung thế chấp sang cơ sở dữ liệu đất đai thay vì ghi trên sổ không chỉ bớt đi các thủ tục không cần thiết, rườm rà mà còn giúp loại bỏ yếu tố thông tin tạm thời ra khỏi một loại giấy tờ mang tính chứng nhận lâu dài. Người dân cũng giảm bớt phiền hà, rắc rối phát sinh từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai", ông Tịnh nhấn mạnh.
Dù vậy, ông Tịnh thừa nhận, việc này cũng gây tâm lý băn khoăn, lo lắng nhất định. Bởi trước đây người mua có thể nhìn ngay vào sổ hồng để biết tình trạng pháp lý của tài sản, thì nay phụ thuộc vào việc tra cứu dữ liệu điện tử. Do vậy để tạo được lòng tin, giảm thiểu các rủi ro, theo ông Nguyễn Ngọc Tịnh, mấu chốt nằm ở cơ sở dữ liệu đất đai phải được liên thông mạnh mẽ ở các nơi để người dân dễ dàng tiếp cận, tra cứu, chia sẻ và đặc biệt là phải an toàn tuyệt đối. Khi thông tin thế chấp không còn ghi trên sổ, cơ quan quản lý cần có cơ chế để người dân, nhất là người mua, có thể nhanh chóng xác minh được trạng thái của tài sản đó có đang thế chấp hay không, thế chấp ở ngân hàng nào.
Không chỉ vậy, cơ sở dữ liệu đất đai phải được cập nhật theo thời gian thực. Dữ liệu đất đai cần được đảm bảo phản ánh đúng, kịp thời tình trạng pháp lý của tài sản. Nếu tài sản đã thế chấp mà dữ liệu chưa cập nhật ngay lập tức, cập nhật chưa đúng sẽ ảnh hưởng đến sự an toàn của giao dịch, khi người bán hoàn toàn có thể đem bán một tài sản cho nhiều người.
Lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại TP.HCM cũng băn khoăn, nếu cơ sở dữ liệu chưa được cập nhật đầy đủ, hoàn thiện, liên thông giữa các bên, nhất là giữa ngành đất đai với thuế, ngân hàng thì cơ chế thông thoáng này có thể kéo dài, mất nhiều thời gian hơn, rủi ro hơn cách làm thủ công hiện nay. "Đất đai, nhà cửa là tài sản lớn nên trong lúc liên thông dữ liệu về đất đai vẫn còn hạn chế thì nên thí điểm trước ở một vài địa phương; đồng thời, cần đồng bộ dữ liệu đất đai với dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nếu chạy "êm" hãy nhân rộng trên cả nước cùng triển khai thực hiện", vị này đề nghị và cho rằng việc không ghi thế chấp trên sổ hồng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với cơ quan quản lý trong việc cập nhật kịp thời, chính xác và minh bạch dữ liệu đất đai với dữ liệu đăng ký giao dịch đảm bảo. Hệ thống thông tin phải bảo đảm cho người dân, ngân hàng và các bên liên quan có thể tra cứu đầy đủ tình trạng pháp lý của thửa đất khi giao dịch. Nếu được triển khai đồng bộ với cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, chủ trương này sẽ là một bước tiến quan trọng, vừa cải cách thủ tục hành chính, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn chuyển đổi số.
Không được yêu cầu người dân cung cấp thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu
Thực hiện Nghị quyết số 66.7/2025 của Chính phủ về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu, UBND TP.HCM đã chỉ đạo các sở, ban, ngành và UBND xã, phường, đặc khu nghiêm túc thực hiện việc khai thác, sử dụng thông tin trong cơ sở dữ liệu để thay thế cho các loại thông tin, thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính. Sở Công thương và Sở Y tế được giao phối hợp với Văn phòng UBND TP.HCM rà soát, đề xuất sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật, bảo đảm không yêu cầu người dân, doanh nghiệp cung cấp thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.
