Diện tích tối thiểu để tách thửa là 36 m2
Theo đó, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, quy định thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông) phải đảm bảo diện tích tối thiểu. Trong đó đối với đất ở, được chia làm 2 phương án.
Phương án 1 được chia thành 4 khu vực. Khu vực 1 có diện tích tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m; khu vực 4 có diện tích tối thiểu 100 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Đối với phương án 2 được chia thành 5 khu vực. Khu vực 1 có diện tích tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m; còn khu vực 5 có diện tích tối thiểu 100 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Đối với thửa đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu là 500 m2 với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và diện tích 1.000 m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
Nếu như trước đây muốn tách thửa, thửa đất phải tiếp giáp đường giao thông hiện hữu thì nay người dân có thể dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Lối đi đó do các bên tự thỏa thuận. Phần diện tích đất được xác định làm lối đi sử dụng cho nhiều thửa đất (từ 2 thửa đất trở lên) được chuyển sang hình thức sử dụng chung trên sổ hồng.
Đến nay các quy định về tách, gộp thửa đã dễ dàng hơn cho người dân rất nhiều
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Theo một lãnh đạo Sở NN-MT TP.HCM, hiện trên địa bàn TP.HCM đang tồn tại 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa đất gồm: Quyết định số 100 áp dụng cho khu vực TP.HCM cũ, Quyết định số 38 áp dụng cho khu vực Bình Dương cũ và Quyết định số 24 áp dụng cho khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu cũ. Việc áp dụng đồng thời nhiều văn bản khác nhau gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện thủ tục hành chính của người dân. Do vậy, nếu không kịp thời ban hành một văn bản quy định chung, thống nhất cho toàn TP.HCM sau sáp nhập sẽ dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong triển khai cho cơ quan thực thi và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền tách, hợp thửa đất.
Theo bà Nguyễn Tuyết Phương, Phó trưởng phòng Quản lý đất (Sở NN-MT), quy định mới được xây dựng trên quan điểm làm sao để giải quyết nhu cầu chính đáng của người dân khi có thể tách 2, 3 thửa đất cho con. Nhưng khi tách thửa xong làm sao không hình thành các khu ổ chuột; đồng thời hạn chế những đầu nậu muốn tách thửa, bán nền. Đây là vấn đề khó nhất, đã tồn tại lâu nay và vẫn chưa thể giải quyết triệt để tình trạng này.
"Đây cũng chỉ mới là dự thảo, cần đóng góp, phản biện của nhiều bên để làm sao có thể áp dụng được khi ban hành mà không cần phải sửa, bổ sung; đồng thời tạo điều kiện tốt nhất để tổ chức, cá nhân thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình", bà Phương nói.
Không nên quy định thêm điều kiện khác
Góp ý dự thảo, ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai (cơ sở 3 - tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũ), phân tích trong dự thảo quyết định của TP.HCM chỉ quy định diện tích tối thiểu cho 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất ở. Nhưng ở khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu có đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất đa mục đích. Diện tích tách thửa cho đất nông nghiệp tối thiểu là 500 m2 nếu như ở TP.HCM có thể phù hợp, nhưng ở các khu vực Bình Dương hay Bà Rịa-Vũng Tàu cũ là quá nhỏ, không đủ làm nông nghiệp, làm cũng không hiệu quả.
Nên ông Tuấn đề xuất cần nâng diện tích đối với đất nông nghiệp, không nên cho tách quá nhỏ. Ngoài ra, đối với đất thương mại dịch vụ, đất đa mục đích cũng cần đưa ra quy định để người dân được tách thửa các loại đất này. Quy định tách thửa cũng phải đưa yếu tố quy hoạch vào để tiến tới sự hài lòng của địa phương, nếu không sẽ dễ xảy ra hậu quả "ghê gớm", như trường hợp Công ty Alibaba từng tách thửa đất nông nghiệp, đất cây xanh rồi lừa bán tràn lan.
"Khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu số lượng đất nông nghiệp rất nhiều nên không thể quy định diện tích như khu vực TP.HCM cũ mà cần chia theo khu vực, cũng không nên quy định cứng. Điều này giúp tránh tình trạng đất bị chia nhỏ, manh mún", ông Tuấn đề xuất.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cũng nói rằng việc tách thửa theo Nghị quyết 254/2026 của Quốc hội và luật Đất đai là bước tiến mới trong cải cách thủ tục hành chính và tư duy mới trong cách làm luật nhằm đáp ứng phát triển kinh tế trong giai đoạn mới và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân. Quy định của TP.HCM phân chia theo khu vực để xác định diện tích tối thiểu cho tách thửa và mặt ngang phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc đô thị là cần thiết.
Tuy nhiên hiện nay luật Đất đai và Nghị quyết 254/2026 tháo gỡ khó khăn của luật Đất đai đã quy định các điều kiện cụ thể để được tách, gộp thửa, các địa phương nên tuân thủ và hướng dẫn cho UBND phường, xã thực hiện. Không nên quy định thêm một số điều kiện khác làm cản trở việc tách thửa của người dân. Bởi luật quy định mảnh đất chỉ cần có lối đi chung hay lối đi nhờ là có quyền tách thửa; không nên quy định PCCC, điện nước đi kèm.
TS Thuận nhấn mạnh lâu nay khó khăn nhất khi tách thửa là do địa phương đặt ra các quy định khác ngoài luật, nghị định và thông tư hướng dẫn. Điều này cần nên rõ trong quyết định tách thửa cho UBND 168 phường, xã, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo biểu mẫu (nếu có) và một quy trình nhất định về tách thửa. Giao Sở NN-MT giám sát, đánh giá công việc tách thửa của cơ quan địa phương và cấp dưới theo định kỳ trong năm nhằm chấn chỉnh việc tuân thủ pháp luật về đất đai được hiệu quả.
"Các địa phương nên quy định chặt chẽ việc đầu cơ phân lô bán nền để chống phá vỡ quy hoạch chung đô thị. Đồng thời tạo điều kiện tối đa tách thửa cho gia đình cá nhân phân chia cho con cháu khi có nhu cầu chính đáng mà không ràng buộc thêm quy định khác", TS Thuận nêu quan điểm.
