Dự thảo Nghị định 103 đề xuất thu 3,6% tiền đất bổ sung

Dự thảo Nghị định 103 lần này, Bộ Tài chính đưa ra 2 phương án, thay vì 3 phương án như trước. Phương án 1: Giảm mức thu từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Phương án 2: Giữ mức của khoản tiền thu bổ sung như quy định hiện hành là 5,4%.

Giải thích lý do đưa ra phương án 1, Bộ Tài chính cho biết, tổng hợp ý kiến báo cáo của các địa phương về tình hình triển khai Nghị định số 103/2024, có ý kiến của địa phương, doanh nghiệp cho rằng việc áp dụng mức thu 5,4%/năm là quá cao, trong khi việc xác định giá đất là của Nhà nước không phải lỗi của doanh nghiệp.

Nhiều hồ sơ về đất đai còn vướng thủ tục pháp lý, không thuê được thẩm định giá, chính sách có sự thay đổi hoặc nhà đầu tư chưa hoặc chậm nộp hồ sơ đề nghị xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất.

Do đó, để cân đối lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà nước, một số địa phương, doanh nghiệp đề xuất điều chỉnh mức thu bổ sung theo hướng giảm mức thu bổ sung từ 5,4%/năm xuống còn 3,6%/năm.

Hơn nữa, mức thu 3,6% cũng là mức tỷ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành gồm: lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1 - 6 tháng, CPI trung bình hằng năm, tỷ lệ lạm phát trung bình.

Trong khi đó, giải thích lý do đề xuất phương án 2, Bộ Tài chính cho biết do phù hợp với quy định tại khoản 2 điều 257 luật Đất đai 2024. Đồng thời mức thu này đã được Chính phủ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi lựa chọn quy định tại Nghị định số 103/2024, có tính đến yếu tố chia sẻ trách nhiệm giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong bối cảnh thực tế các địa phương phản ánh khó xác định lỗi của việc chậm xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đảm bảo đơn giản, rõ ràng trong thực hiện vì mức thu theo phương án này đã có sẵn trên hệ thống theo dõi của cơ quan thuế, người sử dụng đất cũng có thể tự tính được số tiền phải nộp.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Hơn nữa, theo quy định của pháp luật đất xuyên suốt từ trước đến nay (luật Đất đai 1993, 2003, 2013 và 2024) thì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính, thu tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất (hoặc thời điểm bàn giao đất trên thực địa).

Tuy nhiên, trong trường hợp này, do việc chậm quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên người sử dụng đất chưa phải nộp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước.

Theo đó, người sử dụng đất được sử dụng số tiền đáng lẽ phải nộp cho Nhà nước trong khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư vào dự án, công việc khác hoặc không phát sinh khoản lãi phải trả khi vay vốn.

Vì vậy, về bản chất khoản tiền nộp bổ sung này không phải là khoản phạt chậm nộp do lỗi của bên nào mà là khoản tiền thu đối với người sử dụng đất vì được nộp tiền tại thời điểm hiện nay theo giá đất của thời điểm cũ.

Thu từ 30 - 50% tiền sử dụng đất của người dân

Liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, Bộ Tài chính cho hay, thời gian qua, Bộ Tài chính nhận được ý kiến phản ánh do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo luật Đất đai 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ.

Trong đó, giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Có ý kiến đề xuất nên điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Để xử lý vấn đề thực tiễn đặt ra, Bộ Tài chính trình Chính phủ theo 2 phương án xử lý như sau:

Phương án 1: Căn cứ quy định tại khoản 2 điều 157 luật Đất đai 2024, Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép quy định về việc giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1.7.2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Mức giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp này giao địa phương quyết định cho phù hợp với tình hình thực tế từng địa phương.

Ưu điểm của phương án này phù hợp với quy định của luật đất đai, qua đó giao địa phương có thể chủ động điều chỉnh mức thu phù hợp với thực tế để xử lý được vướng mắc thực tế phát sinh tại số địa phương.

Nhược điểm, theo quy định hiện nay tại khoản 2 điều 157 luật Đất đai 2024, Chính phủ ban hành quy định giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hôi, việc này sẽ mất nhiều thời gian và sẽ chưa giải quyết được ngay vướng mắc của một số địa phương.

Ngoài ra, nếu giao địa phương quyết định mức giảm tiền sử dụng đất riêng trên địa bàn tỉnh thì sẽ có thể dẫn đến sự so bì giữa người sử dụng đất tại các địa phương khác nhau.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Phương án 2: Cho phép kế thừa quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo luật Đất đai 2013 (Nghị định số 45/2014).

Theo đó, sửa đổi, bổ sung điều 8 Nghị định số 103/2024 theo hướng bổ sung quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1.7.2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% đối với đất trong hạn mức và 50% đối với đất vượt hạn mức.

Ưu điểm của phương án này là giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.

Về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác.

Hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn.

Quy định này cũng công bằng với trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, tại Nghị định số 103/2024 đã quy định mức thu cơ bản giảm 50% so với mức thu theo pháp luật trước đây (vì giá đất trên bảng giá đất theo luật Đất đai 2024 cao hơn so với giá đất trên bảng giá đất theo luật Đất đai 2013).

Nhược điểm của phương án này là vướng mắc nêu trên chỉ xảy ra ở 1 số địa phương có điều chỉnh bảng giá đất (nhất là giá đất ở) tăng cao so với trước đây nhưng phương án 1 là áp dụng cho cả nước.

Phương án này chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.

Đồng thời, chưa thực sự phù hợp với quy định của luật Đất đai 2024 nếu hiểu nội dung quy định tại điểm a khoản 1 điều 156 luật Đất đai 2024 là phải thu bằng số tuyệt đối chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.